Short, mid o long stay a Genova: quale formula rende di più nel 2026

Il mercato di Genova nel 2026: una crescita che cambia stagione

Per capire quale formula di affitto convenga oggi a un proprietario genovese, bisogna partire da un dato che sta ridisegnando il calendario turistico ligure. Il 2025 in Liguria si è chiuso con quasi 21 milioni di presenze, oltre un milione in più rispetto al 2024. Il presidente della Regione, Marco Bucci, intervenendo al Portofino Conversation di Rapallo, ha dichiarato che i dati più recenti su residenti, PIL e occupazione confermano una Liguria “in una fase di sviluppo e rafforzamento della competitività regionale”. Già nel marzo 2025 aveva descritto una regione “in crescita su tutti i parametri: PIL, occupazione, investimenti e persino popolazione residente”. L’assessore regionale al Turismo, Luca Lombardi, ha sottolineato un aspetto decisivo per chi gestisce immobili: analizzando i dati del 2025 emerge come i mesi cosiddetti “spalla” abbiano fatto da traino ai periodi delle vacanze tradizionali, con maggio e ottobre tra i mesi che hanno trainato la crescita delle presenze turistiche.

Il trend non si è fermato: le quasi 500 mila presenze in più registrate in 5 mesi rispetto al 2025 sono un segnale della crescita della Regione, con un incremento complessivo che a fine luglio 2026 sfiora il +8,85%. Anche il solo mese di dicembre 2025 aveva confermato la tendenza, con una crescita delle presenze rispetto allo stesso mese del 2024.

Genova città segue la stessa traiettoria. Nel 2025 il capoluogo ligure ha continuato a registrare una crescita delle presenze rispetto al 2024, mentre a giugno 2025, secondo i dati dell’Osservatorio Turistico Regionale, la provincia di Genova ha segnato una crescita delle presenze del +6,79% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente — la migliore performance tra le province liguri in quel mese, in un contesto regionale che segnava complessivamente +6,3% di presenze. Guardando all’intero 2025, l’assessorato comunale al Turismo ha parlato di una crescita provvisoria di diversi punti percentuali, che lascia presagire un numero di presenze in ulteriore aumento per la sola città di Genova.

Perché questo dato conta per chi valuta short, mid o long stay? Perché una crescita concentrata nei mesi intermedi significa che la domanda non si esaurisce più nei tre mesi estivi: si distribuisce lungo l’anno, e questo cambia il calcolo di convenienza tra le diverse formule di locazione.

Short, mid e long stay: tre mercati con logiche diverse

Il mercato degli affitti brevi puri (short stay, sotto i 30 giorni) a Genova resta il segmento più affollato e competitivo, con diverse migliaia di annunci attivi in città, un tasso di occupazione medio che si attesta intorno al 57-66% e una tariffa giornaliera media di poco superiore ai 100 euro a notte. Sono numeri che indicano un mercato solido ma già maturo, dove distinguersi richiede gestione professionale, pricing dinamico e presenza multicanale.

Accanto allo short stay si sta consolidando un segmento intermedio, quello dei cosiddetti affitti transitori: contratti da 30 giorni fino a 18 mesi, pensati per trasfertisti, studenti fuori sede, professionisti in mobilità. Qui i dati elaborati da Immobiliare.it Insights offrono un quadro molto chiaro: a Genova il costo per un affitto transitorio si attesta nel 2026 a 12,2 euro al metro quadro, un valore che mantiene la città ben al di sotto della media nazionale (18,2 euro/mq). Il dettaglio più interessante riguarda però le dinamiche di domanda e offerta: un’offerta che si contrae (-9%) a fronte di una domanda in crescita (+7%), non stupisce che i prezzi registrino quel +2% che mantiene dinamico, ma ancora accessibile, il mercato degli affitti brevi nel capoluogo ligure.

Dal 2021 il mercato delle locazioni ha registrato un incremento dei prezzi significativo, e in questo contesto il segmento degli affitti transitori è quello che sta mostrando la crescita più marcata, secondo le analisi di Immobiliare.it Insights.

Questo significa che il segmento intermedio, spesso trascurato dai proprietari che pensano solo in termini di “breve vs lungo”, sta guadagnando terreno proprio perché intercetta una domanda meno stagionale e più stabile: chi si trasferisce per lavoro, chi frequenta un master, chi ha bisogno di una sistemazione ponte durante una ristrutturazione o un trasloco.

Il trend digital nomad e relocation: cosa dicono i numeri

La nota editoriale che ha ispirato questo approfondimento riguarda un fenomeno relativamente nuovo per il mercato genovese: i soggiorni superiori ai 30 giorni legati a nomadismo digitale e relocation. Il quadro normativo italiano si è mosso in questa direzione: il Visto per Nomadi Digitali richiede oggi un reddito annuo minimo di circa 28.000 euro, equivalenti a circa 2.333 euro al mese, ed è riservato — come chiarito da diverse guide aggiornate al 2026 — a lavoratori “altamente qualificati”, che devono dimostrare la propria competenza professionale attraverso titoli di studio o esperienza lavorativa significativa. Tra i requisiti per l’ottenimento del visto rientra anche la documentazione che confermi una sistemazione abitativa in Italia: un dettaglio che rende gli operatori di affitti transitori e mid-term un interlocutore naturale per chi arriva da fuori.

Va detto che per i cittadini europei la questione è più semplice: i cittadini UE non hanno bisogno di un visto per nomadi digitali per vivere o lavorare in Italia, ma sono comunque tenuti a dichiarare la residenza presso il proprio Comune e a rispettare gli obblighi amministrativi e fiscali una volta in Italia. Sul fronte fiscale, chi si trasferisce può inoltre beneficiare, a determinate condizioni, del regime degli Impatriati.

Sul lato dell’offerta, piattaforme specializzate nel mid-term come Spotahome e Blueground rappresentano oggi il canale di riferimento internazionale per chi cerca soluzioni arredate “pronte all’uso” per periodi da uno a diversi mesi: Blueground descrive le proprie soluzioni come appartamenti splendidamente arredati e ben attrezzati per un mese, un anno o anche di più, mentre Spotahome si definisce specializzata negli affitti a medio termine, da 1 a 11 mesi o più. Va però segnalato con onestà ai proprietari genovesi che, allo stato attuale, la presenza operativa di questi marketplace in Italia è ancora limitata a poche località, mentre non risulta un’offerta strutturata equivalente su Genova. Questo significa che, per ora, il canale mid-term genovese passa più facilmente da portali generalisti (Idealista, Immobiliare.it) e da network locali di property management, con un margine di crescita interessante per chi si posiziona per primo.

Fisco e adempimenti: cosa cambia dal 2026

Qualunque formula si scelga, il 2026 porta una novità fiscale che va conosciuta bene prima di decidere quanti immobili destinare agli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto un sistema di aliquote progressive: 21% per l’unità immobiliare individuata dal contribuente, 26% per un’ulteriore unità, 30% per la terza e quarta unità. Ancora più rilevante per chi possiede più di due appartamenti: dal 1° gennaio 2026 è obbligatorio aprire la partita IVA a partire dal terzo immobile dato in locazione turistica, perché si presume l’esercizio di un’attività d’impresa.

Per chi supera questa soglia esiste un’alternativa da valutare con un commercialista: il regime forfettario, con ricavi annui non superiori a 85.000 euro, che applica un’aliquota sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni) su una base imponibile pari al 40% dei ricavi.

Sul fronte degli adempimenti amministrativi, la Liguria presenta una specificità rispetto ad altre regioni: qui il codice regionale equivalente al CIR si chiama CITRA (Codice identificativo Turistico regionale per gli Appartamenti ammobiliati) per gli affitti brevi, e CITR per le altre strutture ricettive. Sul fronte del CIN nazionale, la regione ha accumulato un ritardo significativo: a fine 2024, in Liguria il 44% delle strutture di affitti brevi era ancora senza il codice CIN obbligatorio, mentre a Genova la percentuale di strutture non ancora in regola era del 38%. Chi vuole proporsi su marketplace mid-term internazionali dovrà essere ancora più puntuale su questo fronte, perché il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi è pienamente in vigore dal 20 maggio 2026 e impone alle piattaforme digitali obblighi di verifica e trasmissione dati sempre più stringenti.

Quale formula scegliere? Le implicazioni pratiche per i proprietari

Mettendo insieme questi elementi, il quadro che emerge per un proprietario genovese non è “una formula vince sulle altre”, ma piuttosto una logica di combinazione stagionale. Lo short stay resta il segmento a tariffa più alta e a maggiore redditività per notte, ma è anche il più affollato: con diverse migliaia di annunci attivi in città e un tasso di occupazione medio intorno al 57-66%, la marginalità dipende sempre più dalla qualità della gestione, dal pricing dinamico e dalla differenziazione dell’offerta.

Il mid stay (i contratti transitori da 30 giorni a 18 mesi) offre invece un profilo diverso: prezzi più contenuti al metro quadro rispetto alla media nazionale, ma una domanda in crescita e un’offerta in contrazione, condizioni che generalmente favoriscono chi entra nel mercato con un immobile ben posizionato. È la formula più adatta a coprire i mesi di bassa stagione, quando la domanda leisure si assottiglia ma restano attivi flussi di trasfertisti, studenti e, in prospettiva, professionisti in relocation.

Il long stay tradizionale, infine, resta la scelta più semplice sul piano fiscale e gestionale, ma è anche quella con il rendimento potenziale più contenuto rispetto alle altre due formule, soprattutto in una città come Genova dove la domanda turistica sta crescendo più della media nazionale in molte finestre dell’anno.

Per i proprietari che gestiscono più di un immobile, la nuova architettura fiscale a scaglioni (21%-26%-30%) e la soglia delle due unità per la cedolare secca rendono ancora più importante una pianificazione attenta: la scelta di quale immobile destinare a quale regime, e di quale formula di soggiorno applicare a ciascuno, può fare una differenza concreta sul netto incassato a fine anno. Chi desidera approfondire come impostare questa strategia su un portfolio di più appartamenti nel centro storico può consultare il nostro portfolio di dimore nel centro storico per farsi un’idea delle tipologie di immobili oggi più richieste in città.

In un mercato che cresce in modo diffuso lungo tutto l’anno — non solo in estate — la vera competenza richiesta ai proprietari genovesi nel 2026 non è scegliere una formula per sempre, ma saper alternare short, mid e long stay in base alla stagione, al quartiere e al tipo di immobile. È un esercizio che richiede dati aggiornati, attenzione agli adempimenti e capacità di adattamento: se vuoi valutare insieme a un interlocutore esperto la gestione professionale del tuo immobile, il confronto sui numeri reali resta il punto di partenza migliore.