Quartieri emergenti di Genova per gli affitti brevi nel 2026

La mappa della domanda: il contesto genovese nel 2026

Il 2025 si è chiuso con un dato difficile da ignorare: quasi 21 milioni di presenze turistiche in Liguria, con una crescita di oltre un milione di unità rispetto all’anno precedente, pari a +3,75%. Lo certifica il comunicato della Regione Liguria del 28 gennaio 2026, basato sui dati Viminale che comprendono tutte le strutture ricettive regolarmente registrate, inclusi gli alloggi ad uso turistico (AAUT). Nella sola provincia di Genova i dati del 2025 hanno mostrato un andamento positivo delle presenze, secondo l’Osservatorio Turistico Regionale: una performance che posiziona il territorio genovese tra i traini della stagione turistica.

In questo contesto, il mercato degli affitti brevi genovese non è più un mercato omogeneo — se mai lo è stato. L’analisi del tessuto urbano rivela dinamiche molto differenti tra quartieri storicamente consolidati e aree che stanno attraversando una fase di transizione. Nel 2026, quattro zone in particolare — Sestri Ponente, Sturla, Foce e Castelletto — si candidano a diventare i nuovi fronti di interesse per i proprietari che valutano la messa a reddito di un immobile.

Prima di entrare nel merito di ciascuna zona, è utile fissare il quadro strutturale. Secondo l’Osservatorio Turistico Regionale, a novembre 2025 in Liguria erano censiti 39.099 appartamenti ammobiliati a uso turistico, per circa 160.000 posti letto complessivi. Una massa critica che spiega perché, ad aprile 2026, sia approdata in Consiglio Regionale una proposta di legge del gruppo AVS per dotare i Comuni di strumenti di regolazione dell’espansione degli affitti brevi, anche a Genova. Si tratta, dunque, di un mercato di dimensioni rilevanti: già nel 2019 il turismo valeva per l’economia ligure oltre 5 miliardi di euro di impatto economico complessivo (dati 2019) — ed è proprio questa rilevanza economica a porlo oggi al centro di un crescente dibattito regolatorio.

Le zone emergenti: quattro profili a confronto

Sestri Ponente: la rigenerazione come driver

Sestri Ponente è storicamente il quartiere meno associato al turismo nel panorama genovese, eppure nel 2024 era il quartiere più cercato su Casa.it per gli immobili in vendita a Genova (fonte: GenovaToday, dicembre 2025). Un primato poi ceduto a San Fruttuoso nel 2025, ma che racconta molto della traiettoria di questa zona del ponente. I valori immobiliari per un’abitazione in buono stato si attestano tra i 900 e i 1.400 euro al metro quadrato (fonte: Primocanale, novembre 2024), sensibilmente inferiori alle zone centrali — un punto di partenza basso che alimenta i rendimenti lordi sugli affitti.

Il cambiamento più rilevante sul fronte delle infrastrutture riguarda la nuova fermata ferroviaria “Genova Aeroporto”, i cui lavori sono entrati nel vivo nell’aprile 2026 tra Sampierdarena e Sestri Ponente, nell’ambito del Progetto Unico Terzo Valico / Nodo di Genova (fonte: La Voce di Genova, marzo 2026). L’obiettivo è il completamento del sestuplicamento Principe–Brignole e del quadruplicamento Voltri–Sampierdarena — quest’ultimo attivato il 6 ottobre 2025 (fonte: RFI, ottobre 2025). Una nuova fermata aeroportuale diretta dalla rete ferroviaria urbana modificherebbe strutturalmente l’accessibilità di Sestri Ponente per chi arriva in città via aereo.

Sul fronte della rigenerazione urbana, il progetto privato dell’ex area industriale Marconi — che prevede spazi pubblici per oltre 3.800 metri quadri, 150 nuove alberature, spazi di coworking e uno studentato — ha ricevuto pieno sostegno del Comune e rappresenta un intervento di rifunzionalizzazione di un’area dismessa nel cuore del quartiere (fonte: GenovaToday, marzo 2025). Parallelamente, a marzo 2026 la giunta si è riunita in seduta itinerante a Sestri Ponente per affrontare i temi di riqualificazione ambientale, indicando il quartiere come “una delle aree più sensibili” della città (fonte: GenovaQuotidiana, marzo 2026).

Per i proprietari, Sestri Ponente presenta oggi un profilo di alta potenzialità a basso prezzo di ingresso: i rendimenti lordi per affitti su piattaforme possono teoricamente superare l’8% laddove il costo di acquisizione rimane contenuto — una soglia documentata per il mercato genovese, con punte analoghe registrate per i monolocali nel Centro Storico, anche se il dato va letto come stima di scenario e non come rendimento garantito. Il limite strutturale resta l’assenza di un’identità turistica consolidata: la domanda esiste, ma è ancora prevalentemente legata a trasferte di lavoro, turismo di prossimità e mobilità universitaria, non al turismo leisure di alta gamma.

Sturla: stabilità e yield da levante

Sturla si colloca a metà strada tra il centro consolidato e la riviera di levante, con un profilo immobiliare che l’Ufficio Studi Tecnocasa, nella sua analisi del I semestre 2025, descrive come caratterizzato da stabilità dei valori (fonte: Tecnocasa, marzo 2026). Nella classifica decennale elaborata da Scenari Immobiliari, la Valle Sturla ha registrato una crescita dei prezzi del +25,5% in dieci anni, con un massimo di 3.500 euro al metro quadrato per le soluzioni ristrutturate — performance analoga a quella di Brignole e Castelletto (fonte: Primocanale, giugno 2025).

L’interesse per Sturla sul fronte degli affitti brevi si spiega con diversi fattori concorrenti: la prossimità al mare e alla passeggiata, la vicinanza a Boccadasse (che funge da polo di attrazione turistica autonomo), e la disponibilità di abitazioni da 60 a 80 metri quadri — la metratura più cercata per gli affitti brevi di medio livello. Anche l’Osservatorio Fiaip (marzo 2026, GenovaQuotidiana) indica Sturla e Quarto tra le zone che mostrano “una capacità di difendere il valore molto più marcata rispetto ad altre parti di Genova, grazie a un mix di qualità urbana, servizi, vicinanza al mare e appeal residenziale.”

Il canone mensile di un trilocale in zona Sturla–Boccadasse si attesta intorno ai 600 euro per contratti tradizionali (fonte: Genova24, gennaio 2025). Convertendo questo parametro al turismo breve con un tasso di occupazione nella media del segmento, il rendimento lordo potenziale è significativamente superiore — anche se la variazione stagionale (alta estate, bassa invernale) rimane un fattore da considerare nella pianificazione del flusso di cassa.

Foce: il quartiere “radar” del mercato

La Foce è identificata dall’analisi di Scenari Immobiliari come uno dei quartieri oggi più attrattivi nel centro di Genova (fonte: Primocanale, giugno 2025). Situata ad est del centro, a ridosso di Corso Italia e del lungomare, ha beneficiato di una domanda residenziale sostenuta e di prezzi immobiliari che per le abitazioni nuove raggiungono tra i 3.500 e i 5.000 euro al metro quadrato — le quotazioni più elevate per il nuovo costruito in città (fonte: Primocanale, novembre 2024).

L’Osservatorio Fiaip (marzo 2026) inserisce Foce, insieme ad Albaro, Nervi e Carignano, tra i mercati “sopra la media” nella capacità di mantenere il valore nel tempo. Per gli affitti brevi, l’attrattività della Foce si traduce in un ADR (Average Daily Rate) più elevato rispetto alla media cittadina, sostenuto dal profilo del visitatore: turista leisure con disponibilità di spesa superiore, attrattivo dalla passeggiata sul mare e dalla vicinanza al centro. Il dato Tecnocasa del I semestre 2025 segnala una flessione del -1,7% nella macroarea Castelletto–Foce–San Martino (fonte: Tecnocasa, marzo 2026): non un segnale di crisi strutturale, ma un assestamento dopo anni di crescita, che per chi sta considerando un acquisto finalizzato alla locazione turistica può rappresentare un’opportunità di ingresso a valori leggermente rivisti.

Castelletto: la zona consolidata con spinte emergenti

Castelletto è tradizionalmente associata al segmento premium degli affitti residenziali genovesi. Con prezzi medi intorno ai 2.100 euro al metro quadrato (fonte: Berti Investimenti Immobiliari, dicembre 2024) e quotazioni per appartamenti ristrutturati fino a 3.300 euro/mq (fonte: Primocanale, novembre 2024), si colloca al quinto posto tra i quartieri più cari della città. La domanda per trilocali in affitto tradizionale nelle zone di Manin e via Assarotti si attesta intorno agli 800 euro mensili (fonte: Genova24, gennaio 2025) — il canone più elevato del campione analizzato.

Per gli affitti brevi, Castelletto offre un profilo di alta qualità percepita, sostenuto dalla morfologia del quartiere (le viste panoramiche sul porto sono un elemento di differenziazione difficilmente replicabile in altre zone), dalla rete di servizi e dalla facilità di accesso al centro storico. L’elemento “emergente” qui non è la scoperta del quartiere, ma il progressivo posizionamento verso un target internazionale più esigente: visitatori che cercano qualcosa di più autentico rispetto all’hôtellerie convenzionale, e che sono disposti a pagare tariffe coerenti.

I dati consolidati di giugno 2025 confermavano un andamento estremamente positivo per il turismo ligure, con l’assessore al Turismo della Regione Liguria Luca Lombardi tra i protagonisti della comunicazione istituzionale del settore (fonte: Riviera Time, giugno 2025).

Zone consolidate vs. zone emergenti: un confronto operativo

Per contestualizzare le quattro zone analizzate, è utile un confronto con i mercati di riferimento storico degli affitti brevi genovesi: il Centro storico e l’area di Brignole.

Il Centro storico genovese — dai vicoli di Sottoripa a piazza Banchi, dalla Maddalena al Carmine — rappresenta la concentrazione più alta di alloggi turistici in città. L’analisi Tecnocasa del I semestre 2025 segnala prezzi invariati per il centro, con un calo specifico per le soluzioni ristrutturate “per le quali si sono chiesti prezzi troppo elevati che ora non sono sostenibili” (fonte: Tecnocasa, marzo 2026). È un segnale di un mercato che ha raggiunto una certa maturità, dove la concorrenza tra operatori è elevata e i margini di rendimento incrementale si assottigliano. L’area rimane strategica per volumi e domanda continua, ma non presenta le opportunità di upside tipiche di un mercato in fase di espansione.

Brignole, in quanto nodo di interscambio ferroviario e modale, mantiene una domanda strutturale da turismo di transito e business travel — meno sensibile alla stagionalità rispetto alle zone marine, ma anche meno proiettata verso il turismo esperienziale di alto livello. La crescita decennale dei prezzi immobiliari nell’area Brignole–Castelletto è stata del +25% (fonte: Primocanale/Scenari Immobiliari, giugno 2025), in linea con le zone di pregio — il che riduce il vantaggio competitivo per chi entra oggi con l’obiettivo di massimizzare il rendimento.

Fonte: elaborazione su dati Tecnocasa I sem. 2025, Scenari Immobiliari/Primocanale, Osservatorio Fiaip marzo 2026, Berti Investimenti Immobiliari, Genova24.

Il ruolo degli eventi e delle infrastrutture nella domanda turistica

Nessuna analisi di mercato per il 2026 può prescindere dal peso degli eventi e dei cantieri infrastrutturali in corso, che stanno fisicamente ridisegnando l’accessibilità e l’attrattività di alcune zone della città.

Il Salone Nautico Internazionale si conferma il principale moltiplicatore di domanda per gli affitti brevi nel quadrante orientale della città. La 65ª edizione si è svolta dal 18 al 23 settembre 2025; l’edizione precedente, nel 2024, aveva superato i 120.000 visitatori (fonte: Confindustria Nautica). L’evento — il primo per presenze nel Mediterraneo e tra i tre più importanti al mondo secondo Confindustria Nautica — genera una domanda concentrata nelle zone della Foce, di Castelletto e del centro, con un effetto di saturazione delle strutture ricettive convenzionali che spinge parte della domanda verso gli affitti brevi. In settimana di Salone, le tariffe medie sulle piattaforme tendono a registrare i picchi più elevati dell’anno.

Sul fronte infrastrutturale, il Progetto Unico Terzo Valico / Nodo di Genova — con un investimento complessivo di diversi miliardi di euro a carico di fondi statali e comunitari (fonte: OTI Piemonte, aggiornamento 2025) — sta procedendo per fasi. Il quadruplicamento dei binari nella tratta Voltri–Sampierdarena è stato attivato il 6 ottobre 2025; il completamento definitivo dell’opera è stimato entro il 2027, con attivazioni progressive dal 2025–2026. Per Sestri Ponente, la nuova fermata aeroportuale cambia la prospettiva di chi arriva a Genova dall’estero: oggi l’aeroporto è raggiungibile via bus-navetta; domani sarà direttamente connesso alla rete ferroviaria urbana, riducendo i tempi di percorrenza verso il quartiere.

Sull’aeroporto di Genova, il 2026 conferma una traiettoria di forte crescita. Lo scalo Cristoforo Colombo ha chiuso il 2025 con un record storico di 1.577.159 passeggeri (+18,1% sul 2024, oltre il precedente massimo del 2019) e il primo trimestre 2026 è proseguito con una crescita a doppia cifra (+19,9% nei passeggeri rispetto allo stesso periodo del 2025; fonte: Aeroporto di Genova, aprile 2026). Sul fronte infrastrutturale è in corso il programma di ampliamento e ammodernamento del terminal passeggeri, recepito nel Piano Investimenti aggiornato nel 2025 (fonte: Aeroporto di Genova / ENAC, ordinanza 2/2025). Se questi flussi si consolideranno, l’effetto indiretto sulla domanda di affitti brevi — in particolare per soggiorni brevi di 2–3 notti da parte di turisti europei — potrebbe risultare rilevante soprattutto per le zone dell’Ovest (Sestri Ponente, Sampierdarena) prima ancora che per il centro.

Implicazioni per i proprietari: leggere il mercato prima di decidere

Cosa significa tutto questo per un proprietario che ha un appartamento a Genova e sta valutando se — e dove — inserirsi nel mercato degli affitti brevi?

La prima considerazione è di metodo: il quartiere conta, ma conta di più il posizionamento dell’immobile all’interno del quartiere. Un appartamento a Sestri Ponente con vista mare e ristrutturato non compete sullo stesso mercato di un appartamento ai piani bassi senza luce naturale, anche se si trovano a duecento metri di distanza. La stessa logica vale per Sturla, dove la prossimità effettiva al mare e alla passeggiata di Boccadasse determina una differenza di tariffa e di occupancy non trascurabile.

La seconda considerazione riguarda il momento di ingresso. Le zone emergenti come Sestri Ponente presentano oggi prezzi di acquisto contenuti e domanda in crescita strutturale, ma anche maggiore incertezza sul ritmo di questa crescita. Le zone consolidate come Castelletto e Foce offrono certezze di domanda ma prezzi di ingresso più elevati e margini di rendimento lordo già compressi dalla concorrenza. Non esiste una risposta universale: la scelta dipende dall’orizzonte temporale dell’investimento, dalla disponibilità di capitale e dalla propensione al rischio del proprietario.

La terza considerazione riguarda il quadro normativo. La riforma fiscale 2026 (cedolare secca al 21% sul primo alloggio e al 26% sul secondo; obbligo di partita IVA dal terzo immobile, come previsto dalla Legge di Bilancio 2026) ha già modificato il profilo economico degli operatori multi-immobile. Il CIN — Codice Identificativo Nazionale — è pienamente operativo dal 2024, e la proposta di legge regionale in discussione in Consiglio Regionale potrebbe aggiungere ulteriori strumenti di regolazione a livello comunale. Chi entra oggi nel mercato genovese degli affitti brevi con un singolo immobile rimane in regime cedolare semplificato; chi gestisce un portafoglio deve invece valutare attentamente la struttura fiscale e operativa più adatta (per un’analisi dettagliata della normativa, si rimanda alla guida tecnica pubblicata su questo sito).

“L’elevata redditività della locazione turistica rispetto a quella residenziale ha spinto una quota crescente di proprietari a sottrarre alloggi al mercato di lungo periodo.”

— Selena Candia, capogruppo AVS Regione Liguria, aprile 2026 (fonte: Genova24)

La dichiarazione di Candia — per quanto parte di un dibattito politico — fotografa una realtà di mercato che i dati confermano: in provincia di Genova, tra ottobre 2023 e ottobre 2024, i canoni residenziali sono cresciuti dell’11% (fonte: Genova24, aprile 2026). Questo differenziale di rendimento tra locazione turistica e residenziale è il motore della crescita degli AAUT, ma è anche il parametro che orienta la regolazione. Un mercato che cresce in modo disordinato tende a generare pressioni normative — ed è un fattore di rischio da tenere presente nella pianificazione a medio termine.

Chi gestisce le proprie dimore attraverso un operatore professionale, con portafoglio distribuito e conoscenza approfondita delle dinamiche di ciascun quartiere, è strutturalmente meglio posizionato per adattarsi a queste evoluzioni. Se stai valutando di mettere a reddito il tuo immobile a Genova — in una delle zone emergenti come in una zona consolidata — puoi trovare il portfolio delle nostre dimore nel cuore di Genova per un riferimento di posizionamento, o richiedere una valutazione attraverso la pagina dedicata alla gestione professionale del tuo appartamento.