La Liguria ha un quadro normativo specifico per le locazioni turistiche che ogni proprietario deve conoscere prima di mettere il proprio immobile sul mercato degli affitti brevi. La legislazione regionale si sovrappone a quella nazionale e comunale, creando un sistema di obblighi che può risultare complesso ma che, una volta compreso, garantisce operatività piena e sicurezza legale.
Le tipologie ricettive nella normativa ligure
La Regione Liguria distingue diverse tipologie di strutture ricettive extralberghiere. Gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT) sono la categoria più comune per i proprietari che affittano a breve termine. Si tratta di unità abitative arredate, gestite in forma non imprenditoriale, locate a turisti per periodi brevi. Non richiedono cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ma devono rispettare specifici requisiti igienico-sanitari e di sicurezza.
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“La regolamentazione degli affitti brevi in Italia si sta evolvendo rapidamente: i proprietari che anticipano i cambiamenti normativi proteggono il proprio investimento”
— Confedilizia, Rapporto Locazioni Turistiche 2025
Diversa è la categoria delle case vacanze o case per ferie, che implica una gestione imprenditoriale con obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio e regime fiscale differente. La distinzione è fondamentale: la scelta della tipologia incide sugli obblighi burocratici, fiscali e assicurativi.
La SCIA: comunicazione obbligatoria
Per avviare l’attività di locazione turistica in Liguria è necessario presentare una SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività — al SUAPE del Comune competente. La SCIA deve contenere i dati del proprietario, la descrizione dell’immobile, la capacità ricettiva massima, la dotazione di servizi e la dichiarazione di conformità agli standard regionali.
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La SCIA è una comunicazione, non un’autorizzazione: una volta presentata, l’attività può iniziare immediatamente. Tuttavia, il Comune ha facoltà di effettuare controlli successivi e, in caso di non conformità, di sospendere l’attività e comminare sanzioni. È quindi essenziale che la SCIA sia compilata correttamente e che l’immobile rispetti effettivamente tutti i requisiti dichiarati.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è il primo adempimento obbligatorio per chi vuole avviare un’attività di locazione turistica in Liguria. Va presentata al SUAP del Comune dove si trova l’immobile, allegando la planimetria catastale, l’attestato di prestazione energetica (APE) e una dichiarazione sostitutiva che attesta il possesso dei requisiti igienico-sanitari. A Genova, la procedura è interamente telematica tramite il portale regionale e i tempi di lavorazione sono generalmente di 30 giorni, trascorsi i quali si applica il silenzio-assenso.
Un errore comune è confondere la SCIA per locazione turistica con quella per struttura ricettiva (B&B o affittacamere): le due tipologie hanno requisiti diversi, obblighi diversi e trattamenti fiscali diversi. Il proprietario che intende affittare il proprio appartamento per brevi periodi senza fornire servizi accessori (colazione, pulizie giornaliere, reception) rientra nella locazione turistica pura, che in Liguria è regolata dall’art. 53 della L.R. 32/2014.
Il CIR: Codice Identificativo Regionale
Ogni struttura ricettiva in Liguria deve ottenere un CIR — Codice Identificativo Regionale — che va esposto in modo visibile all’esterno dell’immobile e inserito in tutti gli annunci pubblicitari, inclusi quelli sulle piattaforme online come Airbnb e Booking.com. L’assenza del CIR negli annunci è sanzionabile.
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Il CIR si ottiene attraverso il portale turistico della Regione Liguria al momento della presentazione della SCIA. È un codice alfanumerico univoco che identifica la struttura nel sistema regionale e ne consente la tracciabilità. La sua esposizione è diventata un requisito sempre più controllato, anche grazie alla collaborazione tra Regione e piattaforme di prenotazione.
Requisiti dell’immobile
La normativa ligure stabilisce requisiti minimi per gli immobili destinati alla locazione turistica. L’appartamento deve essere dotato di arredi essenziali — letti, armadi, tavolo, sedie — e di servizi igienici funzionanti. Deve disporre di impianto di riscaldamento, acqua calda, cucina o angolo cottura attrezzato. Deve rispettare le normative vigenti in materia di sicurezza degli impianti — elettrico, gas, idraulico — con le relative certificazioni di conformità.
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La biancheria — letti e bagno — deve essere fornita e cambiata con regolarità. L’immobile deve essere dotato di estintore e di indicazioni sulle vie di fuga. Questi requisiti sono verificabili in sede di controllo e la loro assenza può comportare la sospensione dell’attività.
Obblighi di comunicazione alle autorità
Il gestore è tenuto a comunicare alle autorità di pubblica sicurezza i dati degli ospiti entro ventiquattro ore dall’arrivo, tramite il portale Alloggiati Web della Questura. Questa comunicazione è obbligatoria per legge — Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza — e la sua omissione è un reato penale, non una semplice infrazione amministrativa.
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Inoltre, il gestore deve comunicare al Comune i dati relativi ai flussi turistici — arrivi e presenze — attraverso il sistema ISTAT o il portale regionale. Queste comunicazioni statistiche alimentano le banche dati del turismo e sono obbligatorie, anche se le sanzioni per l’omissione sono meno severe rispetto alla comunicazione di pubblica sicurezza.
Aspetti fiscali: la cedolare secca e le alternative
I redditi derivanti dalla locazione turistica possono essere tassati con il regime ordinario IRPEF o con la cedolare secca, un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. La scelta del regime fiscale ha implicazioni significative sul rendimento netto e va valutata con un commercialista in base alla situazione complessiva del proprietario.
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Dal punto di vista IVA, le locazioni turistiche non imprenditoriali sono esenti. Tuttavia, se l’attività assume caratteristiche imprenditoriali — numero elevato di immobili, servizi aggiuntivi, organizzazione stabile — può scattare l’obbligo di apertura di partita IVA con i relativi adempimenti.
La cedolare secca al 21% (26% dalla seconda unità immobiliare dal 2024) resta l’opzione fiscale più vantaggiosa per la maggior parte dei proprietari genovesi di affitti brevi. Si applica in sostituzione dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, e dell’imposta di registro: un’aliquota piatta che semplifica enormemente la gestione contabile. Dal 2025, le piattaforme come Airbnb e Booking.com agiscono come sostituti d’imposta, trattenendo direttamente il 21% sui canoni incassati e versandolo all’Erario.
L’alternativa alla cedolare secca è la tassazione ordinaria IRPEF, dove il reddito da locazione breve si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato con le aliquote progressive. Questa opzione conviene solo a chi ha redditi complessivi molto bassi (sotto i 15.000€ annui) o a chi ha spese deducibili significative legate all’immobile. Per la stragrande maggioranza dei proprietari genovesi, la cedolare secca resta la scelta ottimale.
Il quadro sanzionatorio merita un approfondimento specifico. La mancata comunicazione dei flussi turistici alla questura comporta sanzioni amministrative da 500 a 3.000 euro per ogni inadempimento, oltre a possibili conseguenze penali in caso di reiterazione. Dal 2025, il sistema Alloggiati Web è stato integrato con controlli automatici che incrociano i dati delle piattaforme OTA con le comunicazioni ricevute, rendendo molto più probabile l’individuazione delle omissioni.
Per quanto riguarda il CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto con il DL 145/2023 e divenuto obbligatorio nel 2025, la sua assenza negli annunci online comporta sanzioni da 800 a 8.000 euro. Le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono ora obbligate a verificare la presenza del CIN prima della pubblicazione degli annunci, aggiungendo un ulteriore livello di controllo. I property manager professionisti dovrebbero implementare una checklist di conformità periodica, idealmente trimestrale, per verificare che tutti gli adempimenti siano aggiornati e che la documentazione sia completa e facilmente accessibile in caso di ispezione.
Un aspetto cruciale e spesso trascurato riguarda l’assicurazione obbligatoria. Dal 2025, la normativa regionale ligure richiede che ogni struttura ricettiva extralberghiera sia coperta da una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti con massimale minimo di 500.000 euro. Le polizze offerte dalle piattaforme come Airbnb (AirCover) non sono considerate sostitutive dell’obbligo assicurativo locale, come chiarito dalla circolare regionale n. 12/2025. I costi per una polizza adeguata si aggirano tra i 150 e i 400 euro annui a seconda della tipologia e capienza dell’alloggio. Inoltre, per le locazioni turistiche brevi è consigliabile prevedere una copertura aggiuntiva per danni causati dagli ospiti all’immobile e al contenuto, un rischio che l’esperienza degli operatori genovesi quantifica mediamente in 1-2 episodi significativi ogni 100 soggiorni.
La gestione professionale come soluzione
Il quadro normativo è complesso e in continua evoluzione. SCIA, CIR, comunicazioni di pubblica sicurezza, dichiarazioni statistiche, adempimenti fiscali, tassa di soggiorno: il carico burocratico può scoraggiare i proprietari che vogliono affittare il proprio immobile ma non hanno tempo o competenze per gestire tutti gli adempimenti.
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