Investire in immobili a Genova per affitto turistico: i numeri del 2026

Il primato di Genova: rendimenti al 7,5% che battono Milano e Roma

Nel panorama degli investimenti immobiliari italiani, Genova emerge come la città con i rendimenti più alti per chi acquista una casa da affittare, con un rendimento lordo annuo che tocca il 7,5% per un bilocale di 65 metri quadrati. Un dato che supera nettamente le performance delle metropoli più blasonate: Palermo segue con il 7,1% e Verona con il 6,6%, mentre Milano, spesso considerata il mercato più profittevole, offre rendimenti dal 4% al 5%.

Secondo i dati dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa relativi alla prima parte del 2025, questo primato genovese si inserisce in un contesto nazionale dove la quota di compravendite per investimento è scesa al 18% rispetto al 19,4% dell’anno precedente. La lieve flessione viene attribuita alla concorrenza di altre forme di investimento, ma il settore immobiliare mantiene la sua attrattività, soprattutto in mercati come quello genovese che offrono margini interessanti.

“Nel capoluogo ligure il rendimento lordo annuo per un bilocale di 65 metri quadrati tocca il 7,5%. Seguono Palermo con il 7,1% e Verona con il 6,6%.”

— Tecnocasa, Ufficio Studi, prima parte del 2025

I prezzi immobiliari a Genova: crescita moderata ma costante

L’andamento dei prezzi nel capoluogo ligure conferma una tendenza di crescita stabile. A febbraio 2026 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.760 euro al metro quadro, con un aumento del 4,14% rispetto a febbraio 2025 (1.690 euro/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all’interno del comune di Genova ha raggiunto il suo massimo nel mese di febbraio 2026, con un valore di 1.760 euro al metro quadro.

Questa crescita si colloca in un quadro nazionale positivo ma non esplosivo. I prezzi a livello nazionale sono previsti ancora in leggero aumento nel 2026 (tra +1% e +3%), mentre per Genova la forbice dovrebbe oscillare tra il -2% e lo 0%, mostrando una maggiore stabilità rispetto ad altri mercati.

Nel mercato degli affitti, i dati mostrano dinamiche più vivaci: a febbraio 2026 per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media 10,44 euro al mese per metro quadro, con un aumento del 7,74% rispetto a febbraio 2025 (9,69 euro mensili al mq). Questo incremento dei canoni di locazione contribuisce direttamente al miglioramento dei rendimenti per gli investitori.

Zone strategiche: dove investire a Genova per massimizzare i rendimenti

La geografia dei prezzi genovesi presenta forti differenze tra le diverse aree della città, offrendo opportunità diverse per gli investitori. Nel corso del mese di febbraio 2026, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita è stato più alto nella zona Albaro-Sturla, con 3.319 euro per metro quadro, mentre il prezzo più basso è stato nella zona Ponente Entroterra con una media di 883 euro al metro quadro.

Per gli affitti, la distribuzione risulta altrettanto variegata: il prezzo richiesto per gli immobili in affitto è stato più alto nella zona Centro, con 14,43 euro al mese per metro quadro, mentre il prezzo più basso è stato nella zona Molassana-Struppa con una media di 7,35 euro al mese per metro quadro.

Il centro storico si conferma una delle zone più richieste per gli affitti brevi. A gennaio 2026 nella zona Centro per gli immobili residenziali in affitto sono stati richiesti in media 15,03 euro al mese per metro quadro, con un aumento del 28,02% rispetto a gennaio 2025. Questa crescita eccezionale riflette la forte domanda turistica per alloggi nel cuore della città.

Carignano rappresenta un’altra area strategica. Carignano è un quartiere residenziale situato leggermente al di fuori dal centro storico. Con ampi parchi, ristoranti di qualità e una vivace vita di quartiere, è un’opzione eccellente per gli affitti brevi per famiglie o gruppi che desiderano un ambiente più tranquillo e rilassante. Per chi desidera un soggiorno più tranquillo, Carignano offre un ambiente residenziale esclusivo con spazi verdi e una vasta scelta di ristoranti e servizi di qualità. Questa zona è perfetta per famiglie e gruppi di amici in cerca di una vacanza rilassante senza rinunciare alla vicinanza al centro.

Le nuove regole fiscali 2026: cosa cambia per gli affitti brevi

Il 2026 ha portato modifiche significative alla normativa sugli affitti brevi, con impatti diretti sui rendimenti degli investimenti. Una delle nuove regole del 2026 per gli affitti brevi è il nuovo confine che il legislatore ha posto per il passaggio da attività privata ad attività imprenditoriale. Dalla terza unità non può essere più applicata la cedolare secca e deve essere aperta la partita IVA. Fino allo scorso 31 dicembre 2025 il limite per operare come privato era fissato a 4 immobili.

Per chi rimane nel regime privato, la tassazione resta strutturata su due aliquote: con la cedolare secca ci sono due aliquote da applicare. Per il primo immobile è al 21%, mentre sul secondo è al 26%. Il contribuente ha diritto a scegliere quale dei due possa beneficiare di quella agevolata: lo può fare in fase di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Chi supera la soglia dei due immobili deve affrontare costi aggiuntivi significativi. I contributi fissi minimi per il 2026 ammontano a circa 4.611 euro annui fino a un reddito di 18.808 euro. Chi è in regime forfettario può richiedere la riduzione del 35%, portando il minimo a circa 3.000 euro.

“Dal terzo appartamento si diventa ‘impresa’ e non è più ammessa la cedolare secca: la legge presume l’attività imprenditoriale.”

— Legge di Bilancio 2026, normativa affitti brevi

Calcolo dei rendimenti: ROI e costi reali

Per valutare correttamente un investimento immobiliare a Genova, è fondamentale applicare una metodologia di calcolo rigorosa. Perché l’investimento sia redditizio – al netto dei costi di gestione – è consigliabile puntare a un rendimento lordo del 7%-8%. Genova, con i suoi rendimenti al 7,5%, si colloca quindi perfettamente in questa fascia ottimale.

Il calcolo del ROI deve considerare tutti i costi effettivi. Prendiamo l’esempio di un bilocale di 65 mq in zona centro:

• Prezzo di acquisto: 1.760 euro/mq × 65 mq = 114.400 euro
• Canone mensile stimato: 10,44 euro/mq × 65 mq = 679 euro/mese
• Ricavi annui lordi: 679 × 12 = 8.148 euro
• Rendimento lordo: 8.148 / 114.400 = 7,1%

Dal rendimento lordo vanno però sottratti i costi di gestione: la rendita netta tiene conto delle spese annuali sostenute dal proprietario, come IMU, manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazioni e imposte. È una misura più realistica della redditività, perché riflette il guadagno effettivo.

I costi tipici includono:

• Cedolare secca al 21% sui ricavi: 1.711 euro/anno
• IMU (stimata): 800-1.200 euro/anno
• Spese condominiali: 600-1.000 euro/anno
• Manutenzione ordinaria: 400-600 euro/anno
• Assicurazione: 200-300 euro/anno

Il rendimento netto si attesta quindi intorno al 4,5-5%, che rimane competitivo rispetto ad altre forme di investimento.

Affitti brevi vs. affitti tradizionali: il confronto

La scelta tra affitti brevi e tradizionali dipende da diversi fattori. Tecnocasa spiega che la lieve flessione degli investimenti dipende dalla concorrenza di altre forme di impiego dei capitali e da un ridimensionamento del fenomeno degli affitti brevi, che resiste solo nelle aree a forte trazione turistica. Chi investe nel mattone punta oggi soprattutto su contratti a lungo termine in zone vicine alle università o interessate da progetti di riqualificazione.

Gli affitti brevi mantengono però alcuni vantaggi distintivi in città turistiche come Genova: con la formula dell’affitto breve, puoi ottenere rendimenti significativamente più alti rispetto all’affitto tradizionale. Il nostro team analizza il mercato locale per fissare prezzi competitivi e massimizzare l’occupazione del tuo appartamento. Utilizziamo strategie di pricing dinamico per adattare le tariffe alle stagioni, agli eventi locali e alla domanda del mercato, garantendo così il miglior profitto possibile.

Tuttavia, già oggi, guardando la tabella in pagina, si nota un deterioramento della redditività lorda da affitti brevi (circa il 7% lordo) rispetto ai canoni di locazione transitori (dove il rendimento medio supera l’11%). Un fenomeno che si spiega con i costi di gestione più alti nelle locazioni brevi, appesantiti da nuovi obblighi, eventuali property manager, utenze, Tari e condominio a carico del proprietario.

Prospettive future e consigli per gli investitori

Il mercato immobiliare genovese presenta solide prospettive per il 2026. Il Borsino 2025-2026 conferma una tendenza alla stabilizzazione dei valori, con una leggera ripresa in alcune zone centrali e residenziali di pregio. La città sta vivendo una fase di trasformazione che la rende sempre più attrattiva per turisti e residenti.

Per ottimizzare gli investimenti, gli esperti consigliano di: la strategia che massimizza i rendimenti in Italia oggi è: acquisto in value (con sconto), affitto lungo termine e cedolare concordata al 10%. Valutare città con canone concordato: Bologna, Genova, Verona, Palermo offrono la cedolare al 10% invece del 21%, generando risparmi di 15.000-30.000 euro in 10 anni.

La tempistica risulta favorevole: approfittare del timing favorevole: il mercato creditizio attualmente offre tassi dal 2,5% al 3,5%, ma non durerà per sempre. Questo scenario di tassi contenuti migliora la fattibilità degli investimenti con leva finanziaria.

“Genova con un 7% lordo, poi Palermo, poi Verona. Se scegliete il canone concordato (dove disponibile), la cedolare secca scende dal 21% al 10% e l’IMU si riduce di un ulteriore 25%.”

— Jesse.it, Analisi investimenti immobiliari 2026

Considerazioni finali per i proprietari genovesi

I dati confermano che Genova rappresenta un’opportunità concreta per i proprietari che valutano la messa a reddito dei propri immobili. Con rendimenti al 7,5% che superano quelli di Milano e Roma, prezzi di acquisto ancora accessibili e una normativa fiscale che, pur irrigidita, mantiene margini di convenienza per piccoli investitori, la città si posiziona come uno dei mercati più interessanti d’Italia.

La chiave del successo sta nella scelta della zona giusta, nella comprensione della nuova normativa fiscale e nell’adozione di una strategia di gestione professionale. Non basta valutare la commerciabilità della zona e confrontare i prezzi al metro quadro per capire se una casa rappresenta un buon investimento ai fini della rendita immobiliare. Il calcolo è articolato e deve soppesare anche le tasse e i costi di gestione.

Per i proprietari genovesi, il momento appare propizio per valutare seriamente l’investimento nel settore degli affitti, sia brevi che tradizionali, approfittando di un mercato in crescita e di condizioni creditizie ancora favorevoli.