Il primato genovese: 3,5 milioni di presenze e rendimenti record
Genova chiuderà il 2025 con un consolidato previsto di presenze turistiche di 3,5 milioni di visitatori, confermandosi come destinazione trainante per la Liguria, secondo quanto emerso dalla presentazione del piano di promozione e marketing turistico del Comune. Ma il dato che sorprende di più gli operatori del settore è la leadership del capoluogo ligure nel panorama nazionale degli investimenti immobiliari: Genova batte Roma e Milano nella speciale classifica dei rendimenti dagli affitti, registrando rendimenti lordi superiori al 7,5%.
Questa performance colloca Genova al vertice assoluto tra le grandi città italiane, superando Firenze e Milano che presentano percentuali più contenute, rispettivamente pari al 4,6% e al 4,5%. Un risultato che conferma come Genova per anni ha sofferto, ma oggi presenta valori immobiliari bassi rispetto alla qualità e alla posizione. La città si sta rinnovando e il porto, il retroporto e i fondi Pnrr destinati ai comuni portuali stanno creando nuove opportunità.
“I dati positivi che abbiamo registrato da ottobre 2025 in poi ci restituiscono la fotografia di una Genova in crescita e ci spingono a voler fare ancora di più e meglio”
— Tiziana Beghin, assessora al Turismo e Marketing territoriale, Comune di Genova
Il boom del turismo internazionale: stranieri protagonisti
L’analisi dei flussi turistici rivela una trasformazione strutturale del mercato genovese. Spicca come l’aumento costante dei flussi turistici sia legato soprattutto alle presenze straniere, che sono cresciute del 15% e che rappresentano il 50% delle presenze complessive. Un dato particolarmente significativo se confrontato con il panorama nazionale, dove il turismo straniero ha segnato un incremento sia negli arrivi (+1,4%) sia nelle presenze (+4,3%). Questi dati indicano una maggiore fidelizzazione dei visitatori internazionali e un interesse crescente verso il territorio italiano.
La composizione della domanda internazionale mostra una distribuzione geografica equilibrata: si confermano i turisti di Francia, Svizzera, Germania, i paesi di lingua Dach mentre segnano una crescita i turisti provenienti dagli Stati Uniti e da paesi del nord ed est Europa, come Finlandia e Romania. Particolarmente incoraggiante è la crescita delle presenze provenienti dal Regno Unito, con un incremento pari quasi a 6%.
Confronto nazionale: Genova nel panorama delle grandi città
Per comprendere la portata del risultato genovese, è utile analizzare il contesto nazionale. Secondo i dati ISTAT, nelle presenze turistiche totali troviamo Milano (con circa 14 milioni di presenze) seguita da Venezia (13,3 milioni di presenze) entrambe con circa il 3 per cento di quote di presenze del totale nazionale. Firenze si conferma il quarto comune più visitato con 9,2 milioni di presenze. In questo contesto, i 3,5 milioni di presenze di Genova assumono un valore particolare, considerando che Genova presenta presenze negli esercizi ricettivi di 2.249.509 secondo alcune classifiche, evidenziando crescite sostanziali nei dati più recenti.
Il secondo trimestre 2025 ha mostrato dinamiche interessanti a livello metropolitano: alcune città come Milano, Firenze e Bologna hanno registrato incrementi marcati nelle presenze turistiche rispetto allo stesso periodo del 2024 (tutte con variazioni superiori al +8%), mentre Venezia segna una contrazione (-6,1%). Questo scenario posiziona Genova tra le destinazioni in crescita, beneficiando di una dinamica positiva che coinvolge le principali città del Nord Italia.
Il mercato degli affitti brevi: performance e opportunità
Il settore degli affitti brevi rappresenta un segmento in forte espansione del mercato genovese. In Italia solo l’1,3% delle abitazioni è promosso online per affitti brevi e questa percentuale scende ulteriormente in provincia di Genova, toccando lo 0,7%. Nella città di Genova le abitazioni promosse online con la formula dell’affitto breve sono 2.231, mentre quelle affittate con il 4+4 sono 52.240, dimostrando che il mercato degli affitti brevi è ancora marginale rispetto al residenziale tradizionale.
Tuttavia, l’impatto economico è significativo: le case affittate con la locazione breve sono occupate per il 60% dell’anno, mentre la media stagionale si ferma al 54%, indicando una migliore destagionalizzazione rispetto ad altre forme di ricettività. A livello ligure, il mercato degli affitti brevi è da 606 milioni di euro nel 2025, generando un PIL di tre miliardi.
“A Genova le case affittate con la locazione breve sono occupate per il 60% dell’anno, con una media di 5,6 giorni di soggiorno”
— Carmela Lerede, delegata nazionale AIGAB, febbraio 2026
Le nuove regole fiscali 2026: impatti sul mercato
L’evoluzione normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 ridefinisce il panorama fiscale degli affitti brevi con impatti diretti sul mercato genovese. Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema che prevede cedolare secca al 21% applicabile a 1 solo immobile, cedolare secca al 26% ordinaria sugli altri immobili entro la soglia dei 2, mentre dal terzo immobile sarà obbligatorio aprire la partita Iva.
Questa trasformazione normativa potrebbe influenzare significativamente le strategie di investimento. L’impatto più sottovalutato della riforma non è l’aumento delle aliquote, bensì l’esplosione dei costi di conformità. Il rischio concreto è che un eccesso di burocrazia finisca per scoraggiare i proprietari più corretti, spingendo alcuni a uscire dal mercato, secondo gli operatori del settore.
Per i proprietari genovesi, tuttavia, le nuove regole potrebbero anche rappresentare un’opportunità. Chi gestisce affitti brevi con partita IVA può scegliere il regime forfettario, pagando una flat tax del 15% o del 5% per i primi cinque anni. Questo regime è spesso il più conveniente in assoluto, soprattutto considerando la possibilità di dedurre i costi di gestione.
Analisi dei rendimenti: perché Genova primeggia
Il primato genovese nei rendimenti da locazione si basa su una combinazione di fattori strutturali favorevoli. Genova è una tra le città italiane più grandi con i prezzi degli appartamenti più bassi in assoluto: circa 1.850 €/m², cioè circa il 66% in meno rispetto ai prezzi medi a Milano. Il prezzo medio degli appartamenti in vendita è di circa il 35% inferiore alla quotazione media regionale.
Questa differenza di prezzo di acquisto, combinata con canoni di locazione in crescita, genera le condizioni per rendimenti superiori. La domanda prosegue il suo processo di concentrazione nei grandi poli urbani: Milano si conferma la città più onerosa, raggiungendo i 200 euro/mq/anno (+10%), mentre Genova supera per la prima volta i 115 euro/mq con un incremento decennale prossimo al 30%.
Il mercato locale presenta inoltre caratteristiche strutturali favorevoli agli investitori: Genova si posiziona su livelli in linea con la media regionale con prenotazioni comprese tra l’80% e l’83%. La combinazione di crescita dei flussi (+7% nel 2025), aumento della componente internazionale e riconoscimenti istituzionali come “Luminous Destination” crea le condizioni ideali per chi vuole posizionarsi nel mercato.
Prospettive e sviluppi futuri
Le prospettive per il mercato genovese appaiono positive nel medio termine. La destinazione non è stata premiata solamente dai turisti ma ha ottenuto riconoscimenti importanti come la menzione sul Times tra le mete da visitare quest’anno e la selezione tra le dieci ‘Luminous Destinations’ di Visit Italy, certificazioni che dovrebbero sostenere ulteriormente i flussi internazionali.
A livello regionale, la Liguria ha registrato 20.804.965 presenze di turisti con una crescita di 1.020.718, pari al 3,75%, rispetto al 2024. I mesi cosiddetti ‘spalla’ hanno fatto da traino: maggio ha registrato un +4,91% e ottobre ha visto crescere le presenze turistiche di ben il 10%, indicando un processo di destagionalizzazione in atto che beneficia l’intero comparto ricettivo.
Per il mercato immobiliare, le previsioni rimangono ottimistiche: per il 2026 si stima una stabilizzazione del mercato con una crescita delle compravendite tra l’1,5% e il 2% e un ulteriore aumento dei valori immobiliari intorno al 2%. Le prospettive per il 2026 indicano una crescita più contenuta ma stabile.
Implicazioni per i proprietari: opportunità concrete
I dati analizzati delineano scenari interessanti per i proprietari genovesi che valutano la messa a reddito dei propri immobili. La combinazione di rendimenti superiori al 7,5%, crescita sostenuta dei flussi turistici (+15% stranieri) e riconoscimenti istituzionali crea le condizioni per investimenti sostenibili.
Le nuove regole fiscali, pur introducendo maggiori complessità burocratiche, offrono anche strumenti di ottimizzazione per chi opera con professionalità. La possibilità di accedere al regime forfettario per attività imprenditoriali, combinata con la deducibilità dei costi di gestione, può compensare l’aumento della pressione fiscale sui primi due immobili.
Il mercato genovese dimostra quindi di possedere le caratteristiche strutturali per sostenere investimenti immobiliari redditizi: basso costo di ingresso, domanda turistica in crescita, processo di destagionalizzazione avanzato e riconoscimenti istituzionali che certificano la qualità dell’offerta territoriale. Un ecosistema che, gestito con competenza professionale, può generare rendimenti superiori alle principali piazze italiane.
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