CITR, CITRA e CIN a Genova: guida alla registrazione degli affitti brevi in Liguria

Un mercato regolamentato: perché i codici identificativi non sono più opzionali

Chi possiede un appartamento a Genova e sta valutando di affittarlo per finalità turistiche si trova oggi davanti a un quadro normativo che, nell’arco di tre anni, è cambiato in modo sostanziale. Non si tratta solo di burocrazia: i codici identificativi sono diventati il presupposto tecnico per poter pubblicare qualsiasi annuncio su Airbnb, Booking.com o qualunque altra piattaforma. Senza di essi, l’annuncio non viene pubblicato — o viene rimosso.

A livello nazionale, il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è assegnato dal Ministero del Turismo e serve a esporre la struttura negli annunci e a tracciarla nella Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR). Dal gennaio 2025 il CIN è obbligatorio in tutta Italia, mentre il CIR — il codice regionale — resta richiesto in molte Regioni come passaggio preliminare.

In Liguria, però, la nomenclatura è diversa da quella di altre regioni italiane, e questo genera spesso confusione tra i proprietari. In Liguria esistono due codici distinti: il CITRA (Codice Identificativo Turistico Regionale per gli Appartamenti Ammobiliati) per gli affitti brevi, e il CITR (Codice Identificativo Turistico Regionale) per le strutture ricettive classificate. Conoscere la differenza tra i due è il primo passo per capire quale percorso seguire.

Il quadro normativo ligure: AAUT, CAV e i relativi codici identificativi

Prima di parlare di codici e procedure, è necessario chiarire una distinzione fondamentale che la legge regionale ligure traccia con precisione. Si tratta della differenza tra due tipologie di attività radicalmente diverse per obblighi, costi e complessità burocratica.

Gli AAUT: appartamenti ammobiliati a uso turistico

L’articolo 29 della legge regionale 1/2024 definisce gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) quali unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve. Questa è la categoria in cui ricade la stragrande maggioranza dei proprietari privati genovesi che affittano il proprio appartamento su piattaforme come Airbnb.

Le case vacanza (CAV) sono strutture ricettive extra-alberghiere e richiedono SCIA, partita IVA e classificazione. Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT), invece, non sono strutture ricettive: possono essere gestiti senza partita IVA (entro il limite di tre unità) e non richiedono classificazione.

Un altro vincolo rilevante per chi opera come AAUT in Liguria riguarda la durata dei contratti. In Regione Liguria si possono destinare non oltre tre appartamenti per finalità turistiche, rispettando sempre il limite di durata dei 30 giorni. La Regione Liguria non considera la possibilità di dare in locazione per finalità turistiche il proprio immobile per un periodo superiore a 30 giorni. Per farlo, è necessario realizzare una struttura ricettiva extra-alberghiera, come case e appartamenti per vacanze o affittacamere, con la quale è possibile anche offrire servizi connessi aggiuntivi.

Le CAV: case e appartamenti per vacanze

Sono “case e appartamenti per vacanze” le unità immobiliari di civile abitazione ubicate in immobili esistenti, composte ciascuna da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente. Per le CAV il percorso di registrazione è più articolato: è richiesta la SCIA da presentare al SUAP del Comune di Genova, l’iscrizione alla Banca Dati regionale tramite il sistema RIMOVCLI (e non Ross1000), e — a seconda del volume di attività — l’apertura di partita IVA. Per le CAV, la legge stabilisce che la SCIA produce effetti immediati: si può iniziare l’attività dal giorno stesso della presentazione.

La norma nazionale ha introdotto un ulteriore livello: secondo l’art. 13-ter, comma 8 del DL n. 145/2023, chi offre immobili a uso turistico o locazioni brevi in modo professionale, direttamente o tramite intermediari, dovrà presentare la SCIA presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune di riferimento. A Genova, le pratiche SUAP si presentano esclusivamente in modalità telematica.

Il percorso passo per passo: da Ross1000 al CIN nazionale

Per chi gestisce un AAUT a Genova (la fattispecie più comune tra i privati), il percorso di messa in regola si articola in due fasi distinte e sequenziali: prima il codice regionale CITRA tramite Ross1000, poi il CIN nazionale sulla BDSR del Ministero del Turismo. Non è possibile invertire l’ordine: la Banca dati delle strutture ricettive del ministero del Turismo può essere utilizzata solo da coloro che già hanno ottenuto il codice identificativo regionale o provinciale, in base alle regole stabilite sul territorio di appartenenza.

Fase 1 – Il CITRA su Ross1000

Ross1000 Liguria è la piattaforma regionale utilizzata per gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT). Serve per comunicare nuove locazioni turistiche, richiedere il codice CITRA, gestire i dati della struttura, comunicare i flussi turistici e inviare eventuali cessazioni.

La procedura concreta è la seguente: bisogna accedere tramite SPID o CIE sul portale regionale Ross1000. In caso di locatore straniero è necessario richiedere le credenziali di accesso direttamente agli uffici della Regione. Per ottenere il codice CITRA, è necessario comunicare il nuovo appartamento turistico tramite il Webform. Dopo l’invio della comunicazione, la Regione registra la struttura e rilascia il CITRA. Il modello CO-AAUT sarà poi disponibile nella sezione Anagrafica.

Secondo la Regione Liguria, per gli AAUT, la comunicazione online effettuata tramite la piattaforma Ross1000 Liguria è immediata. Una volta ottenuto il codice, il comunicante deve contattare il Commissariato di zona o la Questura per la segnalazione degli alloggiati ai fini di pubblica sicurezza. Questo adempimento — la registrazione degli ospiti sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato — è obbligatorio e indipendente dal percorso CITRA/CIN.

Una nota importante sul contesto storico: una volta ricevuta la comunicazione del locatore, la Regione Liguria registrava la struttura nel database e rilasciava il codice CITRA. Con l’entrata in vigore della normativa nazionale sull’obbligo di CIN, la disciplina del CITRA è stata abrogata come specifica la legge regionale 1/2024 all’art. 74, commi 3-4. In pratica, il CITRA oggi funge da codice regionale propedeutico all’ottenimento del CIN nazionale, ma non è più il codice da esporre autonomamente negli annunci: quel ruolo spetta al CIN.

Fase 2 – Il CIN sulla BDSR nazionale

Ottenuto il CITRA, si può accedere alla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per richiedere il Codice Identificativo Nazionale. Il CIN si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Si inseriscono i dati catastali dell’immobile e l’autocertificazione sui requisiti di sicurezza. Se i dati corrispondono e la posizione regionale è in regola, il rilascio è immediato e il codice è scaricabile in PDF.

I documenti necessari per la richiesta comprendono: visura catastale aggiornata (con foglio, particella e subalterno), titolo di disponibilità dell’immobile e autocertificazione dei requisiti di sicurezza. Proprio su questi ultimi vale la pena soffermarsi: per tutte le unità destinate ad affitto breve servono rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio (CO), funzionanti, negli ambienti con caldaie o cucine a gas, e estintori portatili a norma, in numero adeguato alla superficie. La mancanza dei dispositivi di rilevazione e degli estintori è sanzionata in modo autonomo, a prescindere dal possesso del CIN.

Una volta ottenuto il CIN, gli obblighi di esposizione sono precisi: il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’alloggio e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato: sito proprio, OTA come Airbnb e Booking.com, social e materiale promozionale. In determinati centri storici si richiede l’impiego di specifici materiali di supporto per la targhetta esposta all’esterno, ed è raccomandabile informarsi preventivamente a livello comunale. Questo è un dettaglio da non trascurare per chi opera nel centro storico di Genova, soggetto a vincoli paesaggistici.

Il CIN produce anche effetti fiscali: dal 2025 il codice va indicato nel quadro dei fabbricati della dichiarazione dei redditi; nella CU 2026 è richiesto al punto 22. L’assenza del dato può attivare i controlli incrociati automatici tra Agenzia delle Entrate e BDSR.

“La Regione Liguria rilascia ai locatori di AAUT il codice CITRA a seguito della registrazione sulla piattaforma Ross1000. Ottenuto il CITR/CITRA è necessario accedere alla BDSR e richiedere il CIN.”

— Regione Liguria, pagina ufficiale Codici Identificativi (regione.liguria.it)

Sanzioni e controlli: il quadro aggiornato al 2026

Il regime sanzionatorio è uno degli aspetti che i proprietari tendono a sottovalutare, forse perché per anni i controlli sono stati sporadici. Oggi la situazione è cambiata, e i numeri lo confermano.

Le sanzioni previste dalla norma

Il sistema sanzionatorio previsto dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 si articola su più livelli:

• Mancata richiesta del CIN: la mancata richiesta del Codice Identificativo Nazionale comporta l’applicazione di una sanzione che va da 800 a 8.000 euro, in base alla dimensione della struttura.
• Mancata esposizione o assenza del CIN negli annunci: gli importi vanno da 500 a 5.000 euro. Gli annunci considerati irregolari sono inoltre automaticamente rimossi.
• Attività imprenditoriale senza SCIA: il titolare è punito con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro.
• Gestione senza SCIA ove richiesta (strutture abusive): sanzioni tipiche da 5.000 a 15.000 euro, con possibile chiusura e sequestri.
• Mancanza dei dispositivi di sicurezza: mancanza delle dotazioni minime di sicurezza: da 600 a 6.000 euro.

Chi controlla e come a Genova

I Comuni, tramite gli organi di polizia locale, organizzano le attività di controllo e verifica sul rispetto della normativa del CIN e, conseguentemente, l’applicazione delle sanzioni in caso di mancato adempimento. In supporto dei Comuni anche l’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza che, al fine di contrastare l’evasione nel settore degli affitti turistici, conducono specifiche analisi del rischio con particolare riguardo ai contribuenti che affittano unità immobiliari prive del CIN.

A Genova, l’intensità dei controlli ha subito un’accelerazione rilevante nel 2026. Attraverso l’incrocio dei dati con l’Agenzia delle Entrate e con le piattaforme digitali di registrazione delle presenze turistiche, il Comune sta monitorando le strutture extraricettive inattive o non registrate.

Il contesto ligure prima dell’introduzione del CIN era già problematico. A ridosso del 1° gennaio 2025 — data da cui sarebbero scattate le sanzioni — una quota significativa di strutture liguri non aveva ancora provveduto all’adeguamento: la maglia nera provinciale spettava a Savona con il 54% di strutture non in regola, seguita da Imperia al 43%, La Spezia al 39% e Genova al 38%. Sulla base dei dati del Ministero del Turismo citati da FIAIP Liguria, a fine 2024 in Liguria risultavano censite circa 41.800 strutture ricettive e locazioni brevi.

In Liguria, al momento della rilevazione di Genova24, gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) attivi erano decine di migliaia, distribuiti su tutto il territorio regionale.

Sul fronte nazionale, i controlli nel settore degli affitti brevi hanno registrato un’intensificazione progressiva negli ultimi anni, con campagne dei NAS che hanno portato al controllo di migliaia di strutture e all’emersione di un tasso significativo di irregolarità, tra violazioni amministrative e penali.

“Dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il codice in automatico prima della pubblicazione.”

— Ministero del Turismo, Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR)

Il Regolamento UE 2024/1028: la svolta del 20 maggio 2026

Il 20 maggio 2026 ha segnato un cambiamento strutturale per tutto il settore degli affitti brevi in Europa, con effetti concreti anche per chi affitta un appartamento a Genova.

I 24 mesi di transizione sono scaduti. Dal 20 maggio 2026 il regolamento è pienamente applicabile: piattaforme e host devono rispettare le nuove regole, e i controlli sono operativi. Cosa cambia in pratica? Airbnb, Booking e le altre piattaforme non sono più semplici vetrine: dal 20 maggio 2026 sono diventate garanti della legalità di tutti gli annunci che ospitano. Sono obbligate a verificare che il codice riportato in ogni inserzione sia valido confrontandolo con i registri pubblici e devono rimuovere tutti gli annunci non conformi.

Gli obblighi delle piattaforme sono precisi: devono verificare il codice identificativo univoco (CIN) di ogni unità abitativa listata, rifiutando di pubblicare annunci privi di codice valido; trasmettere mensilmente al Ministero del Turismo i dati relativi agli ospiti, alle notti prenotate e ai corrispettivi percepiti per ciascuna struttura; rendere disponibili i dati aggregati alle autorità fiscali nazionali, agevolando i controlli incrociati dell’Agenzia delle Entrate.

Per le piattaforme che non rispettano questi obblighi, le conseguenze sono severe, il che le spinge a essere estremamente rigide nella rimozione degli host non in regola. Questo significa che il rischio di rimozione degli annunci non conformi non è più teorico: è automatico e immediato.

Per chi è già in regola con il CIN, la situazione è gestibile: chi è già in possesso del codice identificativo nazionale (CIN) obbligatorio dal gennaio 2025 non deve fare nulla di aggiuntivo. Il CIN italiano corrisponde già al numero di registrazione univoco richiesto dal Regolamento europeo. Trattandosi di un regolamento e non di una direttiva, non richiede recepimento nazionale: gli obblighi per le piattaforme di intermediazione sono già in vigore, e in Italia il Ministero del Turismo è l’autorità competente a ricevere i dati attraverso la BDSR.

Sul piano fiscale, l’effetto più rilevante per i proprietari è la piena visibilità dei redditi: i redditi derivanti da locazioni brevi continuano a essere assoggettabili a cedolare secca al 21%, elevata al 26% dalla seconda unità in poi. La trasmissione mensile dei dati da parte delle piattaforme renderà i redditi da affitti brevi pienamente visibili all’Agenzia delle Entrate, con possibile precaricamento nella dichiarazione precompilata degli anni successivi.

Implicazioni pratiche per i proprietari genovesi: cosa fare adesso

Tirando le fila di questo quadro normativo, per un proprietario genovese che intende affittare il proprio appartamento per finalità turistiche le priorità sono chiare.

Se non si è ancora registrati: il percorso è Ross1000 → CITRA → BDSR → CIN. Non è possibile saltare il passaggio regionale. La procedura CITRA su Ross1000 è gratuita e immediata per i cittadini italiani con SPID o CIE. Il CIN si ottiene poi sempre gratuitamente sulla BDSR del Ministero del Turismo. La richiesta del CIN è gratuita e non esistono intermediari ufficiali. Attenzione quindi a eventuali servizi a pagamento che promettono di “sbrigare le pratiche”: il percorso è interamente digitale e non richiede intermediazione.

Se si possiede già il CITRA ma non il CIN: ci si trova in una situazione di non conformità dalla quale occorre uscire rapidamente. Chi è già in possesso del CIR/CITRA può richiedere il CIN dal Portale Telematico del MITUR, dichiarando i dati catastali dell’alloggio e il possesso dei requisiti di sicurezza.

Se si gestisce più di un appartamento: è necessario valutare attentamente il regime applicabile. La normativa vigente prevede una soglia di presunzione imprenditoriale: chi gestisce tre o più unità viene considerato imprenditore, con obbligo di aprire la partita IVA, presentare una SCIA e operare in regime d’impresa. Anche tra uno e due appartamenti, il limite dei 30 giorni per contratto impone una gestione accurata delle prenotazioni.

Sul fronte della sicurezza, è fondamentale verificare prima di presentare l’autocertificazione che l’appartamento sia dotato di rilevatori di gas e monossido di carbonio e di estintori conformi. Questi non sono requisiti “formali”: la loro assenza è sanzionata autonomamente rispetto al CIN.

Vale infine la pena di ricordare che la complessità normativa attuale — codici regionali, codice nazionale, Regolamento UE, obblighi di sicurezza, comunicazione degli ospiti in Questura, imposta di soggiorno — ha reso la gestione “fai da te” di un affitto breve significativamente più onerosa rispetto a qualche anno fa. Non per tutti i proprietari ha senso gestire in autonomia: l’errore in uno qualsiasi di questi adempimenti può tradursi in sanzioni che azzerano i ricavi di diversi mesi.

Per le nostre dimore nel cuore della città, gestiamo ogni adempimento burocratico: dal CITRA al CIN, dalla comunicazione in Questura alla riscossione dell’imposta di soggiorno. Se stai valutando di mettere a reddito il tuo appartamento a Genova in modo professionale e conforme, contattaci per una valutazione senza impegno: l’esperienza nella gestione di 35+ dimore ci permette di guidarti in questo percorso con piena conoscenza delle procedure locali.