CIN obbligatorio 2026: cosa cambia per chi affitta casa a Genova

Dal CIR regionale al CIN nazionale: il nuovo assetto normativo

Per anni, chi affittava un appartamento a Genova per brevi periodi doveva confrontarsi con un codice regionale: il CITR o il CITRA, secondo la definizione ligure. Per richiedere il Cin è necessario preventivamente ottenere il Citr (Codice identificativo turistico regionale) per le strutture ricettive o il Citra (Codice identificativo turistico regionale appartamenti) per gli Aaut. Dal 2024 questo impianto regionale è stato affiancato — non sostituito — da un livello nazionale: il Codice Identificativo Nazionale (CIN), gestito attraverso la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

La base giuridica è chiara e risale al cosiddetto Decreto Anticipi: la BDSR è la piattaforma attraverso la quale viene gestita la procedura telematica di rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191. L’ambito applicativo di dettaglio è stato poi definito da un provvedimento attuativo specifico: l’ambito oggettivo della disciplina è stato definito dal decreto del Ministro del turismo 6 giugno 2024 prot. 16726/24 (c.d. decreto interoperabilità) e dai relativi allegati che ne costituiscono parte integrante.

Le date chiave sono altrettanto nette. Secondo le FAQ ufficiali del Ministero, la data di effettiva applicazione della disciplina nazionale sul CIN è il 2 novembre 2024, mentre le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025. Una precisazione importante riguarda chi possiede già un codice regionale: molti proprietari genovesi, avendo già il CITR o il CITRA, hanno pensato di essere automaticamente in regola. Non è così: l’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni, anche per chi ha già il codice identificativo regionale/provinciale. In pratica, a Genova convivono oggi due codici: il CITR/CITRA regionale e il CIN nazionale, e la Regione Liguria lo conferma esplicitamente sul proprio portale, spiegando che ottenuto il Citr/Citra è necessario accedere alla Bdsr e richiedere il Cin, poiché la Bdsr richiede l’inserimento del Cir, che corrisponde al Citr/Citra regionale ottenuto.

Chi deve fare tutto questo? La platea è ampia e comprende praticamente chiunque affitti un immobile a turisti a Genova, anche solo per qualche settimana l’anno: i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, i locatori di unità immobiliari destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e i locatori di unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50. Non ci sono soglie minime di attività: anche il proprietario di un solo bilocale nei caruggi, affittato per un paio di settimane l’anno, rientra nell’obbligo.

La fotografia della Liguria: chi è in regola e chi no

Quanto è avanzata, in concreto, la regolarizzazione a Genova? I dati più precisi disponibili risalgono a fine 2024, nelle settimane immediatamente precedenti l’entrata in vigore delle sanzioni, quando la situazione ligure era ancora in fase di adeguamento. Secondo i dati del Ministero del Turismo, in Liguria il 44,15% delle strutture di affitti brevi aveva già ottenuto il codice Cin obbligatorio, a pochi giorni dall’entrata in vigore del nuovo decreto legge previsto per il 1° gennaio 2025.

“La Regione Liguria ha introdotto il codice identificativo turistico regionale CITRA con la Legge Regionale 32/2014, con attivazione operativa della piattaforma per l’assegnazione dei codici e obbligo di pubblicazione dal 1° agosto 2019.”

— Luca Lombardi, assessore al Turismo della Regione Liguria

L’assessore Lombardi, nel commentare i dati di fine 2024, ha inquadrato la situazione come una fase transitoria da accompagnare, ricordando che l’obbligo del CIN riguarda tutti gli immobili destinati ad affitti brevi, che devono richiederlo tramite la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo, esporlo sull’immobile e indicarlo in ogni annuncio pubblicato. A più di un anno di distanza, il quadro nazionale mostra un progresso sostanziale ma non ancora completo, con un aumento significativo delle strutture regolarizzate rispetto ai livelli di fine 2024 — un progresso che riguarda plausibilmente anche il capoluogo, pur senza una conferma puntuale sui numeri genovesi più recenti.

Per i proprietari, questo significa una cosa semplice: una parte non trascurabile dei locatori genovesi, a fine 2024, rischiava sanzioni pesanti semplicemente per non aver completato una pratica amministrativa. È un margine di rischio che oggi, con i controlli automatizzati delle piattaforme, si è ristretto ma non è affatto scomparso.

La stretta delle piattaforme: cosa cambia dal 20 maggio 2026

Il vero salto di qualità nei controlli è arrivato con l’entrata in applicazione del Regolamento (UE) 2024/1028, la prima norma comunitaria dedicata alla trasparenza degli affitti brevi intermediati da piattaforme digitali. Il regolamento non è una direttiva da recepire: trattandosi di un regolamento e non di una direttiva, non richiede recepimento nazionale, gli obblighi sono direttamente operativi. Dopo un periodo transitorio di due anni dalla sua adozione, dal 20 maggio 2026 Stati membri, piattaforme digitali e locatori si confrontano con un sistema armonizzato di registrazione, identificazione degli alloggi e trasmissione dei dati alle autorità competenti.

Nella pratica, per Airbnb, Booking.com, Vrbo e le altre OTA questo si traduce in due obblighi concreti. Il primo è la verifica automatica del codice identificativo prima della pubblicazione: le piattaforme rimuovono gli annunci privi di CIN su segnalazione delle autorità, e dal 20 maggio 2026 effettuano la verifica del codice in modo automatico, prima ancora di rendere visibile l’inserzione. Il secondo è la trasmissione periodica dei dati sulle prenotazioni: dal 20 maggio 2026 è entrato pienamente in vigore l’obbligo per le piattaforme online di locazione a breve termine — Airbnb, Booking.com, Vrbo e simili — di trasmettere mensilmente i dati sulle prenotazioni alle autorità nazionali competenti, in Italia il Ministero del Turismo.

Le principali OTA si sono mosse in anticipo per non farsi trovare impreparate: le principali piattaforme operanti in Italia si sono adeguate in anticipo rispetto alla scadenza del 20 maggio; Airbnb ha aggiornato il proprio sistema di onboarding richiedendo obbligatoriamente l’inserimento del CIN al momento della creazione di nuovi annunci, mentre Booking.com ha implementato la verifica automatica della validità del codice tramite API collegata alla BDSR. Per i proprietari, questo significa che un annuncio con CIN mancante, errato o non coerente con l’indirizzo catastale reale rischia oggi la sospensione immediata, senza il margine di tolleranza che in passato caratterizzava i controlli manuali o su segnalazione.

C’è anche una ricaduta fiscale non trascurabile: la maggiore visibilità dei dati di prenotazione presso l’Agenzia delle Entrate. La trasmissione mensile dei dati da parte delle piattaforme renderà i redditi da affitti brevi pienamente visibili all’Agenzia delle Entrate, con possibile precaricamento nella dichiarazione precompilata degli anni successivi. Chi finora ha gestito gli affitti brevi con qualche imprecisione tra ciò che dichiara e ciò che effettivamente incassa dalle piattaforme, da qui in avanti avrà uno spazio di manovra molto più ridotto.

Sanzioni, rischi e implicazioni pratiche per chi affitta a Genova

Le sanzioni previste dalla normativa non sono simboliche, e la loro entità è calibrata sulla gravità della violazione. Per chi affitta senza CIN, la sanzione prevista dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 va da 800 a 8.000 euro; chi non rispetta i requisiti di sicurezza, come rilevatori di gas ed estintori, rischia una sanzione da 600 a 6.000 euro; chi concede in locazione breve più di due appartamenti, entrando così nella presunzione di attività imprenditoriale dal terzo immobile in poi, senza aver presentato la SCIA rischia una sanzione tra 2.000 e 10.000 euro. A questo si aggiunge una sanzione specifica per la mancata esposizione o indicazione del codice negli annunci: la mancata esposizione o indicazione in annuncio è punita da 500 a 5.000 euro, con rimozione dell’annuncio.

Oltre alla multa, per un proprietario che vive di affitti brevi c’è un danno spesso più immediato e concreto: la sparizione dell’annuncio dal mercato, con conseguente perdita di prenotazioni nei giorni o nelle settimane necessarie per regolarizzare la posizione. In un mercato stagionale come quello genovese, dove una parte importante del fatturato annuo si concentra tra primavera e autunno, un blocco di due o tre settimane per una pratica amministrativa incompleta può pesare in modo sproporzionato sul bilancio dell’anno.

Va anche detto che il contesto normativo ligure continua a muoversi, in un dibattito alimentato anche da dati sul mercato immobiliare locale che segnalano tensioni sui canoni residenziali e un numero significativo di abitazioni sfitte in città. Al tempo stesso, il peso economico del comparto degli affitti turistici resta significativo per l’economia ligure. Questo doppio binario — pressione abitativa da un lato, valore economico dall’altro — è la cornice in cui si inserisce ogni futuro intervento normativo, regionale o comunale, sul settore.

Per chi possiede un immobile a Genova e valuta di metterlo a reddito con gli affitti brevi, o già lo fa, la sequenza operativa corretta oggi prevede tre passaggi obbligati: prima la SCIA o comunicazione al Comune competente, poi la richiesta del CITR o CITRA presso il portale regionale Ross1000, infine l’accesso alla BDSR tramite SPID o CIE per ottenere il CIN, da esporre fisicamente sull’immobile e da riportare in ogni singolo annuncio, su qualsiasi piattaforma. È un percorso che richiede attenzione ai dettagli tecnici — a partire dalla terna catastale dell’immobile — e che, se gestito con superficialità, espone a rischi concreti sia sul piano sanzionatorio sia su quello della continuità operativa dell’annuncio.

genovabb.it gestisce oltre 35 dimore nel cuore di Genova, e questo tipo di adempimenti fa parte della gestione ordinaria di ogni immobile in portfolio. Per chi si affaccia per la prima volta a questo mercato, o per chi gestisce già in autonomia e vuole verificare di essere pienamente in regola, capire la logica del sistema CIN-BDSR-Regolamento UE è il primo passo per evitare sorprese: la normativa è complessa, ma non è impossibile da navigare con le informazioni corrette.