Cedolare secca o forfettario per affitti brevi a Genova: quale conviene nel 2026

Un cambio di stagione fiscale: il 2026 ridisegna le regole

Per anni la cedolare secca ha rappresentato il regime fiscale quasi automatico per chi affittava brevemente un appartamento: semplice, flat, senza la necessità di aprire una partita IVA. Dal 1° gennaio 2026, però, le cose sono cambiate in modo strutturale. La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha riscritto in modo significativo le regole fiscali per chi gestisce affitti brevi in Italia. Non si tratta di ritocchi marginali: cambiano le aliquote, cambia la soglia oltre la quale si diventa imprenditori, e cambiano gli obblighi pratici da rispettare.

Per i proprietari genovesi che hanno una o più dimore nel cuore di Genova da mettere a reddito, capire quale regime fiscale scegliere — cedolare secca o regime forfettario in partita IVA — è oggi più importante e più complesso che in passato. Questo articolo analizza il quadro normativo aggiornato, i meccanismi dei due regimi principali e le implicazioni concrete a seconda del numero di immobili gestiti, con particolare attenzione al contesto del mercato genovese.

Il quadro normativo 2026: cosa è cambiato davvero

Il punto di discontinuità più rilevante riguarda la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve viene considerata imprenditoriale. A partire dal 2026, chi in Italia offre in locazione breve più di due alloggi deve prestare particolare attenzione ai nuovi limiti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026, che ha ridotto da quattro a due unità immobiliari la soglia oltre la quale si presume l’esercizio di un’attività d’impresa. Fino al 2025 era ammesso applicare la cedolare secca alle locazioni brevi fino a quattro unità immobiliari senza considerarsi “imprenditore”. Dal 2026 chi mette in affitto breve più di due appartamenti nello stesso anno fiscale viene automaticamente considerato esercente un’attività d’impresa.

Il nuovo sistema è quindi strutturato in tre livelli, chiaramente definiti dalla normativa:

• 1 immobile in locazione breve: cedolare secca al 21% (a scelta del contribuente in dichiarazione dei redditi). Per chi gestisce un solo immobile in locazione breve resta confermata l’aliquota della cedolare secca al 21%. Questa scelta protegge le famiglie che utilizzano una seconda casa o un appartamento non utilizzato come integrazione al reddito.
• 2 immobili in locazione breve: cedolare secca al 21% sul primo (a scelta) e al 26% sul secondo. Chi possiede due immobili in affitto breve potrà ancora operare come privato, ma con una tassazione differenziata: cedolare secca al 21% sul primo immobile (a scelta del contribuente) e 26% sul secondo. Questa progressione riflette una maggiore capacità contributiva rispetto alla locazione occasionale di un singolo appartamento.
• 3 o più immobili in locazione breve: presunzione legale di attività imprenditoriale, obbligo di partita IVA. La vera rivoluzione riguarda chi gestisce tre o più immobili. Dal terzo immobile in poi scatta automaticamente la presunzione di attività imprenditoriale, con l’obbligo di aprire partita IVA e l’impossibilità di continuare ad applicare la cedolare secca.

Un aspetto tecnico spesso trascurato: dal 2026 non contano il numero di prenotazioni o il fatturato, ma il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nell’anno fiscale. E ancora: il conteggio degli immobili avviene per unità catastali — se si affittano più stanze dello stesso appartamento con contratti separati, questo conta comunque come un solo immobile. Infine, vale la pena ricordare che la presunzione di imprenditorialità non scatta qualora il contribuente conceda in locazione due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria o a canone concordato.

Una nota sulle sanzioni e i rischi di riqualificazione: il termine “presunzione legale relativa” merita attenzione. Non si tratta di una presunzione assoluta: il contribuente che supera la soglia numerica ha la facoltà di dimostrare, con idonea prova contraria, che l’attività non presenta i caratteri dell’impresa. Tuttavia, come segnala uno studio fiscale, i giudici tributari, nella sentenza n. 148/2026 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze (2 marzo 2026), hanno valorizzato elementi come numero elevato di prenotazioni, continuità nel tempo e uso dei portali online. Il caso riguardava una sola unità immobiliare, con annualità anteriori alla nuova soglia 2026: la qualificazione imprenditoriale è scattata al di sotto di qualsiasi soglia numerica normativa.

Cedolare secca: semplice, ma non per tutti

La cedolare secca è il regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva fissa invece di tassare i canoni con l’IRPEF ordinaria. I suoi vantaggi sono noti: il proprietario può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo. Non servono partita IVA, né fatture elettroniche, né iscrizione alla Camera di Commercio.

Il limite fondamentale è che l’aliquota si applica sull’intero importo incassato: non è prevista alcuna deduzione forfettaria dei costi. Chi sostiene spese significative per la gestione (pulizie, manutenzioni, commissioni delle OTA, arredo) le “perde” completamente ai fini fiscali. Con una SRL o con partita IVA in regime ordinario, si possono dedurre i costi di gestione, le utenze, le pulizie e le manutenzioni che con la cedolare secca vanno invece “persi”.

Per chi possiede un solo appartamento da mettere a reddito saltuariamente, la cedolare secca al 21% rimane nella maggior parte dei casi la soluzione più immediata e conveniente. Il calcolo è elementare: su 10.000 euro di canoni incassati, l’imposta è di 2.100 euro, indipendentemente dal reddito complessivo del proprietario. Un contribuente che dichiara, ad esempio, 30.000 euro di affitti brevi, paga 7.300 euro di cedolare secca e non modifica il proprio reddito IRPEF né apre partita IVA.

Dal secondo immobile, però, l’aliquota del 26% inizia a pesare. Se si hanno due appartamenti con redditi diversi, conviene applicare il 21% a quello con il reddito più alto: è possibile sceglierlo liberamente in dichiarazione dei redditi. Ma se entrambi gli appartamenti generano redditi rilevanti, il carico complessivo cresce in modo significativo e diventa opportuno valutare alternative.

Regime forfettario con partita IVA: quando diventa la scelta vincente

Chi supera la soglia dei due immobili, o chi decide volontariamente di strutturare la propria attività in forma imprenditoriale, si trova a confrontarsi con il regime forfettario. È il regime fiscale agevolato per le imprese individuali con ricavi fino a 85.000 euro annui, e per il settore degli affitti brevi presenta caratteristiche particolarmente favorevoli.

Il meccanismo chiave è il coefficiente di redditività. Per il codice ATECO di riferimento, il coefficiente di redditività è pari al 40%, il che significa che solo il 40% dei ricavi concorre a formare il reddito tassabile, mentre il 60% viene considerato come costo complessivo per lo svolgimento dell’attività. In parole semplici: su 30.000 euro di incassi, il reddito imponibile è di soli 12.000 euro.

Su questa base imponibile ridotta si applicano due possibili aliquote:

• 5% per i primi cinque anni di attività (aliquota startup, per chi non ha esercitato attività d’impresa nei tre anni precedenti): con il codice ATECO 55.20.51 e coefficiente 40%, il reddito imponibile su 30.000 euro è di 12.000 euro. Con aliquota al 5% (startup), l’imposta sostitutiva è di 600 euro.
• 15% a regime, dal sesto anno in poi: sulla stessa base imponibile di 12.000 euro, l’imposta sostitutiva sarebbe di 1.800 euro.

Per avere un’idea dell’impatto: nel regime forfettario l’aliquota sostitutiva è del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni, e si applica solo sul 40% dei ricavi grazie al coefficiente di redditività. Questo comporta una tassazione effettiva del 2% dei ricavi nei primi cinque anni e del 6% negli anni successivi. Confrontando: con cedolare secca al 21% si paga il 21% sull’intero ricavo; con il forfettario a regime si paga il 6% dell’intero ricavo; con il forfettario startup si scende al 2%.

Tuttavia, il forfettario comporta costi che la cedolare secca non ha. Il principale è l’iscrizione alla Gestione Commercianti INPS: chi percepisce ricavi in partita IVA con l’attività di affitti brevi non versa i contributi fissi ordinari, ma unicamente in proporzione al reddito prodotto. Questa agevolazione specifica per il settore degli affitti brevi riduce sensibilmente il peso contributivo. I contributi si calcolano sempre sulla stessa base imponibile (il 40% dei ricavi) e chi aderisce a questo regime può chiedere un’ulteriore riduzione del 35% sull’importo totale dovuto.

Esistono inoltre adempimenti aggiuntivi: fatturazione elettronica, liquidazioni periodiche (anche se semplificate nel forfettario), iscrizione alla Camera di Commercio, SCIA al Comune e aggiornamento degli annunci sulle piattaforme con il profilo imprenditoriale.

La nota sul codice ATECO: una transizione in atto

Vale la pena fare chiarezza su un tema che genera confusione tra gli operatori. Il codice ATECO tradizionalmente utilizzato è il “55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”. Nel tempo la classificazione ha subito aggiornamenti che hanno introdotto distinzioni più specifiche per tipologia di struttura; chi ha già una partita IVA aperta con il codice 55.20.51 deve verificare con il proprio commercialista se e quando effettuare eventuali aggiornamenti. In ogni caso, il coefficiente di redditività del 40% rimane invariato, il che è il dato fiscalmente rilevante per il calcolo dell’imposta nel forfettario, indipendentemente dal codice applicato.

“Il regime forfettario al 5% è spesso la scelta più vantaggiosa in assoluto, superando persino la cedolare secca al 21%. Se con la cedolare al 21% su 1.000 euro restano in tasca 790 euro, con il forfait al 5% la cifra netta può salire a circa 814 euro, al netto di tasse e contributi.”

— Laleggepertutti.it, analisi comparativa dei regimi fiscali per affitti brevi, marzo 2026

Tre scenari pratici per i proprietari genovesi

Applicare questi principi al contesto genovese è utile perché il mercato locale ha caratteristiche specifiche. Secondo i dati dell’Osservatorio Turistico Regionale della Liguria, gli AAUT (Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico) attivi in Liguria sono 39.099, con una capacità complessiva di circa 160.000 posti letto, cifra comparabile alle strutture ricettive tradizionali. In particolare, nella Città Metropolitana di Genova gli AAUT attivi sono 11.569. Una domanda turistica in costante crescita, dunque, che rende il mercato genovese degli affitti brevi particolarmente dinamico.

Vediamo tre profili-tipo di proprietario genovese e quale regime si adatta meglio a ciascuno:

Scenario A — Il proprietario con un solo appartamento

Un proprietario genovese affitta il proprio appartamento nel centro storico per un totale di 180 giorni all’anno, incassando circa 18.000 euro. È il caso più comune: la grande maggioranza degli immobili offerti online appartiene a proprietari privati, spesso con abitazioni ereditate messe a reddito per evitare che restino inutilizzate. In questo scenario, la cedolare secca al 21% è la scelta naturale: nessuna partita IVA, nessun commercialista obbligatorio, imposta di 3.780 euro sull’intero incasso. La semplicità gestionale ha un valore reale, soprattutto per chi non vuole strutturare un’attività professionale.

Scenario B — Il proprietario con due appartamenti

Chi gestisce due appartamenti a Genova — magari uno nel Porto Antico e uno nei caruggi — si trova in una situazione in cui la cedolare secca resta applicabile, ma con aliquote differenziate: 21% sull’immobile che genera reddito maggiore, 26% sull’altro. Su un incasso totale di 30.000 euro (es. 18.000 + 12.000), l’imposta complessiva sarebbe di 6.900 euro (3.780 + 3.120). In questo scenario è già opportuno fare un confronto numerico con il regime forfettario: il regime forfettario può risultare più conveniente della gestione privata con cedolare secca al 26%, ma dipende da incassi, costi, zona, gestione e prospettive future. La scelta ottimale richiede una simulazione personalizzata con un commercialista.

Scenario C — Il proprietario con tre o più appartamenti

Dal terzo immobile, la partita IVA non è più una scelta ma un obbligo. Chi arriverà a gestire tre o più unità immobiliari dovrà aprire partita IVA, affrontando obblighi contabili più complessi (fatturazione elettronica, liquidazioni IVA, tenuta registri) e rientrando nel regime fiscale ordinario delle imprese. In questo caso, il regime forfettario — se si rispettano i requisiti e non si superano gli 85.000 euro di ricavi — diventa spesso la soluzione più efficiente. La locazione turistica imprenditoriale può essere scelta anche da chi gestisce uno o due immobili, quindi senza l’obbligo normativo previsto per chi ne possiede tre o più. Un proprietario che sta valutando di espandere il proprio portafoglio immobiliare a Genova dovrebbe pianificare l’apertura della partita IVA prima di raggiungere la terza unità, per non incorrere in riqualificazioni fiscali retroattive. Chi si trova in prossimità della soglia dei tre immobili dovrebbe considerare l’opportunità di aprire la partita IVA in modo da poter accedere all’aliquota agevolata al 5% prevista per le nuove attività, con un risparmio fiscale significativo per i primi cinque anni.

“Quasi 4 milioni di presenze negli AAUT da gennaio a settembre [2025] è un dato che non si può certo trascurare: il mercato degli affitti brevi è in costante aumento e ad oggi sono quasi 40.000 gli AAUT con circa 160.000 posti letto, quanto le strutture ricettive tradizionali.”

— Luca Lombardi, Assessore regionale al Turismo della Liguria (fonte: Osservatorio Turistico Regionale della Liguria, novembre 2025)

Il contesto di mercato genovese: perché la scelta fiscale è più rilevante oggi

La domanda turistica a Genova fornisce il contesto in cui leggere queste decisioni fiscali. I dati dell’Osservatorio Turistico Regionale della Liguria indicano che, nel periodo gennaio-settembre 2025, gli AAUT liguri hanno registrato quasi 4 milioni di presenze, rappresentando una quota significativa del totale delle presenze turistiche regionali. Il mercato genovese si conferma solido e in crescita, con una presenza rilevante nel segmento extralberghiero.

A livello nazionale, il quadro è altrettanto favorevole: il settore extralberghiero ha registrato una crescita sostenuta negli ultimi anni, a un ritmo superiore rispetto al comparto alberghiero tradizionale. Il mercato degli affitti brevi, nonostante la pressione normativa, rimane attrattivo. In questo scenario, la scelta del regime fiscale non è una questione puramente contabile: incide direttamente sulla redditività netta dell’investimento e sulla competitività del prezzo offerto al turista.

Un dato specifico sul peso del settore nella provincia di Genova: la penetrazione degli affitti brevi online nella provincia rimane inferiore alla media nazionale, con picchi nelle località costiere più turistiche come Camogli e Portofino. Lo stock residenziale provinciale è ampio e in larga parte non destinato alla locazione breve, il che indica un potenziale di offerta ancora largamente inespresso.

Infine, un elemento che riguarda le sfide del settore: secondo le analisi di settore, solo una minoranza dei proprietari possiede tre o più immobili destinati a locazioni brevi, anche se questa minoranza rappresenta una quota sproporzionata degli annunci pubblicati sulle piattaforme. La modifica alla soglia di imprenditorialità, quindi, colpisce direttamente una minoranza numericamente limitata di proprietari, ma non trascurabile in termini di volume di offerta.

Implicazioni pratiche: cosa fare oggi

Il 2026 ha portato una discontinuità normativa che richiede ai proprietari di fare scelte che prima erano automatiche. Di seguito, una sintesi operativa delle valutazioni da fare in base alla propria situazione:

• Ho un solo appartamento e non voglio strutturare un’attività: la cedolare secca al 21% resta la soluzione più semplice e conveniente. Verificare di avere il CIN (Codice Identificativo Nazionale) aggiornato, obbligatorio dal 2 novembre 2024, per tutte le strutture destinate ad affitti brevi e locazioni turistiche.
• Ho due appartamenti: fare una simulazione numerica comparando la cedolare secca (21% + 26%) con il forfettario. Se i ricavi complessivi superano i 20.000-25.000 euro e si prevede di mantenere l’attività nel lungo periodo, il forfettario può già convenire.
• Sto per arrivare al terzo appartamento: pianificare l’apertura della partita IVA in via preventiva per accedere all’aliquota startup del 5%. Aprire partita IVA comporta l’assoggettamento al regime ordinario o al regime forfettario, ma offre anche maggiori strumenti di deduzione e detrazione dei costi come utenze, manutenzioni, servizi di pulizia, commissioni agenziali e spese pubblicitarie.
• Gestisco più appartamenti tramite un operatore: verificare con il proprio commercialista se l’attività svolta dal gestore (come una società di property management) impatta sulla qualificazione fiscale del proprietario; in genere la tassazione del locatore e quella del gestore restano separate.

In tutti i casi, la pianificazione fiscale preventiva è essenziale per evitare errori, accertamenti o aggravi imprevisti. La scelta del regime non è reversibile in corsa durante l’anno fiscale: va fatta prima o al momento dell’apertura dell’attività.

Se stai valutando di mettere a reddito il tuo immobile a Genova e vuoi capire prima il potenziale del mercato — e solo dopo affrontare la scelta fiscale con il tuo professionista di fiducia — puoi gestire la propria dimora con un operatore professionale che conosce le specificità del contesto genovese. Il primo passo è sempre quello informativo.

Nota: questo articolo ha finalità informativa e non costituisce consulenza fiscale. Per decisioni specifiche sulla propria situazione, rivolgersi a un commercialista o consulente fiscale abilitato.