Affitti brevi 2026: la riforma che ribalta il settore — guida tecnica completa

Una riforma di sistema, non un aggiustamento

Per il comparto degli affitti brevi italiano, il 1° gennaio 2026 è uno spartiacque. La Legge di Bilancio 2026 modifica direttamente l’articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020 n. 178 — la norma che, dal 2021, fissava in quattro immobili la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve si presumeva svolta in forma imprenditoriale. Con la manovra 2026 quella soglia viene abbassata in modo significativo: bastano tre immobili destinati a contratti turistici brevi per uscire automaticamente dal regime privato ed entrare nel regime d’impresa, con tutto ciò che comporta — partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, contributi INPS Gestione Commercianti, SCIA al Comune, nuovo Codice Identificativo Nazionale, dispositivi di sicurezza certificati.

Non si tratta di un ritocco di aliquota né di un aggiustamento di calendario fiscale: è una riscrittura della cornice. Per la prima volta dal 2017, anno di nascita della disciplina organica degli affitti brevi con il decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50 (convertito dalla Legge 21 giugno 2017 n. 96), il legislatore ridefinisce il confine tra «locazione fra privati» e «attività ricettiva imprenditoriale» spostandolo decisamente in avanti. Il messaggio politico è chiaro: il portafoglio che cresce oltre due appartamenti viene riconosciuto come impresa a tutti gli effetti, anche quando il proprietario non si percepisce come tale. È, di fatto, la chiusura di un’era — quella del «rentier turistico» non strutturato — e l’apertura di un nuovo capitolo in cui l’affitto breve a Genova come ovunque in Italia richiederà o portafogli minuti in regime privato semplificato, o organizzazioni d’impresa pienamente conformi.

Per i proprietari liguri — e in particolare per il tessuto genovese, fatto in larga parte di piccoli portafogli familiari distribuiti tra centro storico, Carignano, Castelletto, Foce, Albaro e Boccadasse — la novità impone una decisione tecnica e strategica entro la fine del 2025. Una decisione che non riguarda solo le tasse: tocca la struttura giuridica del patrimonio, l’organizzazione operativa degli alloggi, il rapporto con le piattaforme telematiche, gli adempimenti antincendio e la gestione dei dati personali degli ospiti. Vediamo nel dettaglio cosa cambia, con tutti i riferimenti normativi necessari per orientarsi senza ambiguità.

La cornice normativa: i sei pilastri della disciplina vigente

La disciplina attuale degli affitti brevi italiani non nasce nel 2026: si è stratificata in sei pilastri normativi che è essenziale tenere presenti per leggere correttamente la riforma.

1. La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011)

L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 ha introdotto la «cedolare secca», imposta sostitutiva sui redditi da locazione abitativa percepiti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Il comma 2-bis, aggiunto dal DL 50/2017, ha esteso espressamente la cedolare alle locazioni brevi con aliquota del 21%: «Per le locazioni brevi […] l’imposta si applica con aliquota del 21 per cento». È la base su cui poggia tutto l’impianto privato del settore.

2. La definizione di locazione breve (DL 50/2017, art. 4)

Il decreto-legge 50/2017 ha fornito, per la prima volta, una definizione organica di «locazione breve». Il testo dell’articolo 4, comma 1, recita: «Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa […], aventi durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online». La stessa norma — al comma 5 — ha posto a carico degli intermediari l’obbligo di operare una ritenuta del 21% sui canoni e di comunicare all’Agenzia Entrate i dati relativi ai contratti.

3. La presunzione di imprenditorialità (Legge 178/2020, art. 1 c. 595)

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto la presunzione di imprenditorialità in caso di locazione di più di quattro appartamenti per anno da parte della stessa persona fisica. Il testo originario della norma stabiliva: «Ai fini dell’applicazione dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 […], la locazione di più di quattro appartamenti all’anno 2021 da parte di una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, artistica o professionale eventualmente svolta, si presume, salvo prova contraria, svolta in forma imprenditoriale». La presunzione era dunque relativa (ammetteva prova contraria). È il pilastro che la Legge di Bilancio 2026 sostituisce.

4. Il Codice Identificativo Nazionale (DL 145/2023, art. 13-ter)

Il decreto-legge 18 ottobre 2023 n. 145, convertito dalla Legge 16 dicembre 2023 n. 191, ha istituito il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la Banca Dati delle Strutture Ricettive e delle Locazioni Brevi (BDSR), assegnando contestualmente nuovi obblighi di sicurezza degli alloggi. Il CIN è univoco per ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o a struttura ricettiva, deve essere esposto negli annunci e nelle comunicazioni commerciali e deve essere verificato dalle piattaforme telematiche. L’articolo 13-ter, comma 3, stabilisce che il rilascio del CIN è subordinato al fatto che le unità immobiliari abbiano «impianti a norma, rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, estintori portatili».

5. Il regolamento attuativo (DM Turismo 3 settembre 2024 n. 129)

Il decreto del Ministro del Turismo 3 settembre 2024 n. 129 ha reso operativo il CIN, definendo le modalità tecniche di rilascio attraverso la piattaforma BDSR e stabilendone l’applicazione progressiva dal 1° gennaio 2025. Da quella data, ogni nuovo annuncio sulle piattaforme telematiche deve riportare il CIN; chi non si adegua subisce sanzioni e rimozione degli annunci.

6. La giurisprudenza europea sugli intermediari (CGUE C-83/21)

Con la sentenza del 22 dicembre 2022 nella causa C-83/21 (Airbnb Ireland UC e Airbnb Payments UK Ltd c. Agenzia delle Entrate), la Corte di Giustizia dell’Unione europea ha riconosciuto la legittimità degli obblighi posti dal DL 50/2017 a carico dei portali telematici. La Corte ha dichiarato che gli obblighi di comunicazione dei dati e di operare in qualità di sostituto d’imposta una ritenuta del 21% sui canoni «rientrano nel settore fiscale» e sono pertanto esclusi dall’ambito di applicazione delle direttive 2006/123/CE (Bolkestein), 2000/31/CE (commercio elettronico) e 2015/2302/UE (pacchetti turistici). La Corte ha invece dichiarato contrario all’articolo 56 TFUE (libera prestazione di servizi) l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia per gli intermediari residenti in altri Stati membri. È la pietra angolare del rapporto fra fisco italiano e piattaforme estere.

Su questa stratificazione interviene la Legge di Bilancio 2026, modificando il pilastro fiscale del 2020 ma lasciando inalterati gli altri cinque. Non tocca la definizione di locazione breve del 2017, non tocca la disciplina del CIN del 2023-2024, non tocca la sentenza europea del 2022. Riscrive solo la regola di accesso al regime privato — introducendo, per la prima volta, una presunzione assoluta di imprenditorialità.

La nuova architettura della disciplina: tre fasce, due regimi

La struttura post-2026 è semplice da enunciare e impegnativa nelle conseguenze. Si articola in tre fasce in funzione del numero di immobili destinati a locazione breve:

• Primo immobile: cedolare secca al 21%, regime privato pieno;
• Secondo immobile: cedolare secca al 26%, regime privato ma con aliquota maggiorata;
• Dal terzo immobile in poi: presunzione assoluta di esercizio in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese, contributi INPS Gestione Commercianti, SCIA, nuovo CIN, dispositivi di sicurezza, contabilità d’impresa.

Tre dettagli tecnici cambiano in modo sostanziale i calcoli rispetto alla disciplina previgente, e vale la pena fissarli in modo chiaro:

1. Conta l’unità immobiliare, non il contratto. Lo stesso appartamento affittato cinquanta volte in un anno conta come una sola unità ai fini della soglia. Le stanze nello stesso immobile sono cumulate in un’unica unità: chi affitta a turisti tre stanze del proprio appartamento principale resta sotto soglia con un’unità sola.
2. Conta solo l’affitto breve. Gli immobili affittati con contratti di lunga durata (4+4 anni, transitori, abitativi convenzionati) non rientrano nel computo. Un proprietario con sei appartamenti — due in affitto turistico, quattro in locazione residenziale ordinaria — resta sotto soglia: ha soltanto due immobili in regime di affitto breve.
3. Presunzione assoluta. A differenza della formulazione 2020-2025, dove il superamento della soglia ammetteva prova contraria (carattere occasionale, mancanza di organizzazione, cessione a un familiare), dal 2026 il superamento del secondo immobile attiva automaticamente il regime d’impresa, senza margini interpretativi e indipendentemente da volume d’affari, numero di prenotazioni, tipo di servizi offerti.

«La presunzione di imprenditorialità diventa assoluta: non ammette prova contraria e prescinde dal volume d’affari, dal numero di prenotazioni o dalla presenza di servizi accessori.»

— Fiscomania, sintesi della Legge di Bilancio 2026

Il salto qualitativo è proprio nella natura della presunzione. Una soglia relativa consentiva al contribuente di dimostrare la non-imprenditorialità anche oltre il limite — per esempio in caso di immobili familiari saltuariamente affittati, gestiti senza organizzazione e senza pubblicità. Una soglia assoluta è una linea che non si discute: una volta varcata, tutti gli adempimenti del regime d’impresa scattano. Anche in ipotesi di affitto saltuario, anche in assenza di servizi accessori, anche con volume modesto.

L’inquadramento «a monte»: l’art. 55 TUIR

La presunzione assoluta si innesta su una cornice già consolidata. L’articolo 55 del TUIR (DPR 917/1986) qualifica come esercizio di attività commerciale l’attività esercitata «per professione abituale, ancorché non esclusiva», caratterizzata da un’organizzazione minima dei mezzi e dalla destinazione dei beni a un’attività di scambio di beni o di prestazione di servizi. La giurisprudenza tributaria ha sempre considerato il numero di immobili gestiti, la presenza di servizi accessori (pulizie, biancheria, accoglienza), l’utilizzo sistematico di piattaforme di promozione e la professionalità dell’organizzazione come indici concreti di attività d’impresa anche in assenza di superamento di soglie quantitative. La novità del 2026 è che il legislatore prende posizione: dal terzo immobile la qualificazione imprenditoriale è data per acquisita ex lege, senza necessità di esame caso per caso.

Cedolare secca a scaglioni: il nuovo sistema progressivo

Per chi resta sotto soglia — la stragrande maggioranza dei proprietari italiani — la cedolare secca si conferma lo strumento ordinario di tassazione. La novità del 2026 è la sua articolazione progressiva.

L’aliquota del 21% sul primo immobile

L’articolo 3, comma 2-bis, del D.Lgs. 23/2011 stabilisce l’aliquota del 21% per le locazioni brevi. È l’aliquota che si applica al primo immobile destinato ad affitto breve scelto dal contribuente in dichiarazione dei redditi. Il contribuente ha facoltà di scegliere quale dei propri immobili «etichettare» come primo: tipicamente quello con i ricavi più alti, in modo da minimizzare il prelievo complessivo.

L’aliquota del 26% sul secondo immobile

Sul secondo immobile destinato ad affitto breve si applica la cedolare al 26%. Il delta di cinque punti percentuali rispetto al primo non è marginale: su ricavi di 20.000 euro pesa 1.000 euro netti l’anno, su ricavi di 50.000 euro pesa 2.500 euro. La scelta di quale immobile sia «primo» e quale «secondo» è dunque rilevante e va costruita ogni anno in dichiarazione, in funzione dei ricavi effettivi.

Il sistema sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo

Le caratteristiche storiche della cedolare restano intatte:

• sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali, oltre all’imposta di registro e di bollo eventualmente dovute sui contratti;
• si applica solo a contratti di durata inferiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa;
• è opzionale: il contribuente può sempre scegliere la tassazione ordinaria IRPEF se più conveniente (tipicamente quando il reddito complessivo è basso e si finirebbe sotto le aliquote del 21%);
• è compatibile con la gestione tramite intermediari telematici, che applicano la ritenuta come acconto della cedolare stessa.

Codici tributo F24

Il versamento della cedolare secca relativa alle locazioni brevi avviene tramite modello F24 utilizzando i codici tributo dedicati, istituiti con la Risoluzione Agenzia Entrate 70/E del 5 luglio 2017:

• 1840 — saldo cedolare secca locazioni brevi;
• 1841 — prima rata acconto cedolare secca locazioni brevi;
• 1842 — seconda rata o unica rata acconto cedolare secca locazioni brevi.

Sono codici distinti rispetto a quelli della cedolare «ordinaria» sulle locazioni di lunga durata: l’errore di codifica F24 è una delle cause più comuni di disallineamento fra dichiarazione e versamenti, da segnalare al commercialista nella prima dichiarazione successiva alla riforma.

Il regime d’impresa dal terzo immobile: forfettario o ordinario

Per chi supera la soglia, i proventi non sono più redditi fondiari ma redditi d’impresa, da dichiarare secondo le regole della contabilità d’impresa. La cedolare diventa indisponibile (l’art. 3 D.Lgs. 23/2011 la riserva espressamente alle persone fisiche fuori dall’attività d’impresa). Si apre la scelta fra due regimi.

Regime forfettario (L. 190/2014, art. 1 cc. 54-89)

Riservato a chi non supera 85.000 euro di ricavi annui (limite confermato per il 2026 dall’art. 1, comma 9, della L. 213/2023). L’imponibile è calcolato applicando un coefficiente di redditività del 40% ai ricavi lordi, fissato dall’Allegato 4 alla Legge 190/2014 per la divisione ATECO 55.2 — alloggi turistici e altri alloggi a breve termine. Sull’imponibile si applica un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni in caso di nuova attività. Il regime è incompatibile con l’IVA: niente fatturazione elettronica verso i privati, niente IVA da addebitare in fattura.

Esempio numerico: ricavi annuali 30.000 €

Voce	Forfettario 15%	Forfettario 5% (primi 5 anni)
Ricavi lordi	30.000 €	30.000 €
Imponibile (40% dei ricavi)	12.000 €	12.000 €
Imposta sostitutiva	1.800 €	600 €
Contributi INPS Gestione Commercianti (~26% imponibile)	~3.120 €	~3.120 €
Prelievo totale	~4.920 € (16,4%)	~3.720 € (12,4%)

Esempio numerico: ricavi annuali 60.000 €

Voce	Forfettario 15%	Forfettario 5% (primi 5 anni)
Ricavi lordi	60.000 €	60.000 €
Imponibile (40% dei ricavi)	24.000 €	24.000 €
Imposta sostitutiva	3.600 €	1.200 €
Contributi INPS Gestione Commercianti	~6.240 €	~6.240 €
Prelievo totale	~9.840 € (16,4%)	~7.440 € (12,4%)

Lo svantaggio strutturale del forfettario è la non deducibilità dei costi reali: mutui, utenze, manutenzioni, pulizie, commissioni delle piattaforme, compensi al property manager non si scaricano analiticamente. La «deduzione» è già incorporata nel coefficiente del 40%, costruito a forfait dal legislatore. Per attività ad alta intensità di costi (pulizie giornaliere, gestione professionale esternalizzata, mutui pesanti) il forfettario può non essere conveniente, anche sotto la soglia degli 85.000 euro di ricavi.

La Risoluzione 50/E/2019 e la cessione di fabbricati

Va segnalato un punto tecnico spesso ignorato: la Risoluzione Agenzia delle Entrate 50/E del 28 marzo 2019 ha chiarito alcuni profili relativi all’applicazione del regime forfettario in presenza di operazioni sui fabbricati, individuando alcune ipotesi di esclusione collegate alla qualificazione dell’attività e alla prevalenza di operazioni di cessione/locazione breve. La fattispecie è specifica e non riguarda la generalità degli affitti brevi, ma è un richiamo a verificare con il commercialista la propria configurazione concreta, soprattutto in presenza di operazioni straordinarie sul patrimonio.

Regime ordinario (artt. 55 e ss. TUIR)

Aliquote IRPEF progressive sul reddito d’impresa effettivo (23% fino a 28.000 €, 35% fino a 50.000 €, 43% oltre, oltre alle addizionali regionali e comunali). Per gli immobili patrimonio dell’impresa, l’articolo 90 TUIR prevede che il reddito si computi per l’85% del suo ammontare, riconoscendo una deduzione forfettaria del 15% in luogo della deduzione analitica delle spese (con limiti specifici sulle deduzioni residue). Il regime ordinario richiede tenuta della contabilità (semplificata o ordinaria a seconda dei ricavi), fatturazione elettronica, eventuale applicazione dell’IVA in funzione del tipo di servizi offerti.

Conviene tipicamente in tre scenari: ricavi oltre il limite del forfettario; costi reali molto alti (mutui, ristrutturazioni recenti, gestione tramite property manager); intenzione di costituire una società di gestione (S.r.l. semplificata, S.r.l. ordinaria o S.A.S.) con regime IRES o trasparente. La valutazione caso per caso è inevitabile, e richiede una simulazione su orizzonte triennale, non sull’esercizio in corso.

L’IVA negli affitti brevi: esenzione o aliquota turistica

Sul fronte dell’IVA, il quadro merita un chiarimento perché è uno dei punti dove si concentrano gli errori più frequenti. L’articolo 10, n. 8, del DPR 633/1972 prevede l’esenzione IVA per le locazioni di immobili abitativi non strumentali. La locazione pura di un appartamento — anche in regime d’impresa — è dunque in linea generale esente da IVA.

L’aliquota del 10% (turistico-ricettiva) entra in gioco quando l’attività si configura come servizio alberghiero o assimilabile: presenza di servizi accessori significativi (pulizia giornaliera, cambio biancheria frequente, colazione, reception, etc.) che la distinguono dalla locazione di un appartamento e la avvicinano alla prestazione di un servizio ricettivo professionale. La distinzione, sviluppata dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate negli anni, è critica per chi entra in regime d’impresa: una struttura senza servizi accessori resta in regime di esenzione; una struttura «tipo case vacanze con servizi» passa nell’IVA al 10% con tutti gli adempimenti correlati (fatturazione elettronica con IVA, registri IVA, liquidazioni periodiche, dichiarazione IVA annuale).

È un punto da affrontare con il commercialista prima di scegliere il regime: la decisione fra forfettario e ordinario, e la stessa configurazione operativa dell’attività (con o senza pulizie giornaliere, con o senza servizi accessori), influenza il regime IVA applicabile.

Il rapporto con le piattaforme: Airbnb, Booking e la sentenza europea

La disciplina del rapporto fra proprietari, intermediari telematici (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia) e fisco italiano è stata costruita in tre passaggi che vale la pena ricostruire.

L’obbligo di ritenuta — DL 50/2017 e Provvedimento 132395/2017

L’articolo 4, comma 5, del DL 50/2017 ha posto in capo agli intermediari l’obbligo di operare una ritenuta del 21% sui canoni delle locazioni brevi. Il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017 n. 132395 ha dettato le modalità tecniche: gli intermediari «operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta alla fonte pari al 21% sull’ammontare dei canoni […] al momento del pagamento al beneficiario», versano tramite F24 e comunicano i dati all’Agenzia. La Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 ha fornito i chiarimenti interpretativi sulla disciplina nel suo complesso: ambito applicativo, soggetti obbligati, modalità operative, casistica.

Il decreto MEF del 21 ottobre 2019 sulla trasmissione dati

Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 21 ottobre 2019 — attuativo dell’articolo 4, comma 6, del DL 50/2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 15 novembre 2019 — ha disciplinato le modalità tecniche di trasmissione dei dati dei contratti dalle piattaforme all’Agenzia Entrate, completando il quadro degli obblighi documentali. È il provvedimento che ha reso effettivamente operativo il flusso informativo da Airbnb e simili al fisco italiano.

La sentenza CGUE C-83/21 del 22 dicembre 2022 — il dispositivo

Con la sentenza del 22 dicembre 2022 nella causa C-83/21 (Airbnb Ireland UC e Airbnb Payments UK Ltd contro Agenzia Entrate, su rinvio pregiudiziale del Consiglio di Stato), la Corte di Giustizia dell’Unione europea ha affrontato la compatibilità degli obblighi italiani con il diritto dell’Unione. Il dispositivo, ai punti 80-81, dichiara che l’articolo 4, paragrafi 5 e 6, del DL 50/2017, in quanto introduce:

• l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria i dati relativi ai contratti di locazione,
• l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai pagamenti,
• l’obbligo di operare, in qualità di sostituto d’imposta, la ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni,

«rientra nel settore fiscale» ed è «escluso dall’ambito di applicazione delle direttive 2006/123/CE, 2000/31/CE e 2015/2302/UE». In altri termini: l’Italia poteva legittimamente imporre quegli obblighi anche a piattaforme con sede in altro Stato membro. La Corte ha invece dichiarato contrario all’articolo 56 TFUE (libera prestazione di servizi) l’obbligo di nominare un rappresentante fiscale in Italia per gli intermediari residenti in altri Stati membri, in quanto misura sproporzionata. Da quella sentenza l’architettura italiana è dunque consolidata sul piano europeo, fatta salva la rappresentanza fiscale.

Cosa cambia per chi passa al regime d’impresa

La ritenuta del 21% e quella del 26% applicate dagli intermediari sono costruite sul regime privato della cedolare secca. Per chi opera in regime d’impresa quel meccanismo non è più direttamente applicabile nella stessa forma: la fatturazione attiva e la dichiarazione dei ricavi seguono le regole ordinarie del regime scelto. Il proprietario in partita IVA che opera tramite Airbnb o Booking deve coordinarsi con la piattaforma per gestire correttamente la transizione, evitando doppie imposizioni o disallineamenti dichiarativi. È un punto delicato soprattutto per chi cambia status nel corso dell’anno: il consiglio è impostare il coordinamento con la piattaforma entro la fine del 2025, prima della scadenza del 1° gennaio 2026.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la BDSR

L’altro pilastro tecnico della disciplina vigente è il sistema del Codice Identificativo Nazionale, introdotto dall’articolo 13-ter del DL 145/2023 (Legge 191/2023) e reso operativo dal Decreto del Ministero del Turismo 3 settembre 2024 n. 129.

Cos’è il CIN

Il CIN è un codice univoco che identifica ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o struttura ricettiva. Viene rilasciato attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive e delle Locazioni Brevi (BDSR), gestita dal Ministero del Turismo. Una volta ottenuto, deve essere:

• esposto fisicamente all’esterno dell’unità immobiliare;
• inserito in tutti gli annunci e le comunicazioni commerciali, online e offline;
• verificato dalle piattaforme telematiche, che sono tenute a controllarne la presenza e la validità prima di pubblicare gli annunci.

Sanzioni

La disciplina prevede sanzioni amministrative pecuniarie per la mancata richiesta del CIN, per la sua mancata esposizione e per la pubblicazione di annunci privi del codice. Le piattaforme telematiche che pubblicano annunci senza CIN sono soggette a sanzioni proprie e possono essere obbligate alla rimozione degli annunci.

Il «doppio CIN»: privato e imprenditoriale

Per chi passa al regime d’impresa, il CIN ottenuto in qualità di privato non è più valido: va richiesto un nuovo codice con natura imprenditoriale, e gli annunci sulle piattaforme vanno aggiornati di conseguenza. È un dettaglio operativo non banale: il cambio di CIN comporta, salvo soluzioni operative delle piattaforme, la potenziale perdita dello storico delle recensioni, in funzione delle politiche di ciascun portale. Per chi ha costruito su Airbnb o Booking una reputazione consolidata negli anni, è un costo «occulto» da mettere in conto.

I requisiti di sicurezza

L’articolo 13-ter del DL 145/2023 subordina il rilascio del CIN al rispetto di specifici requisiti di sicurezza degli alloggi:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, installati negli ambienti dove vi siano apparecchi di combustione (cucina a gas, caldaia interna, camino);
• estintori portatili a norma, con dotazione minima di un estintore per piano e di un estintore ogni 200 metri quadri di superficie utile;
• impianti elettrici e idrici a norma, con relativa documentazione (dichiarazioni di conformità, certificati di collaudo).

Sono prescrizioni che si applicano già oggi — dal 1° gennaio 2025 — a chi richiede il CIN, ma assumono peso ulteriore nel passaggio a regime d’impresa, dove la SCIA al SUAP comunale richiede la documentazione completa di conformità.

La comunicazione Alloggiati Web (TULPS art. 109)

Indipendentemente dal regime fiscale, ogni proprietario di alloggio destinato a locazione breve è tenuto alla comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura competente, ai sensi dell’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 18 giugno 1931 n. 773). La norma originaria prevedeva un termine di 24 ore dall’arrivo; le modifiche apportate dal DL 14/2017 (convertito dalla L. 48/2017) e dal D.Lgs. 14/2017 hanno reso il termine più stringente: la comunicazione deve avvenire immediatamente per le strutture ricettive e per gli affitti brevi. La trasmissione avviene attraverso il portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato. È un adempimento di natura pubblicistica, distinto e cumulativo rispetto a quello fiscale: chi non lo rispetta incorre nelle sanzioni penali previste dal TULPS, indipendentemente dal corretto adempimento degli obblighi tributari.

Adempimenti del regime d’impresa: SCIA, Camera di Commercio, INPS

Il passaggio al regime d’impresa attiva una catena di adempimenti che vanno gestiti in sequenza coordinata. Si possono distinguere tre famiglie principali.

SCIA al SUAP comunale

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività, prevista dall’articolo 19 della Legge 7 agosto 1990 n. 241 in attuazione della Direttiva 2006/123/CE (Bolkestein), recepita in Italia con la Legge 25 gennaio 2010 n. 8, è l’atto con cui il proprietario comunica al Comune l’inizio dell’attività ricettiva. Si presenta al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune dove si trovano gli immobili. La SCIA conferma la classificazione come attività turistico-ricettiva non alberghiera e attiva la disciplina locale in materia: regolamenti comunali, eventuali limiti di destinazione d’uso, standard minimi di alloggio (superfici, finestrature, dotazioni igieniche), regimi vincolistici nei centri storici tutelati. È il punto di contatto fra disciplina nazionale e regolamentazione locale, e va affrontato con attenzione perché ogni Comune ha specificità proprie.

Iscrizione al Registro delle Imprese — ComUnica

L’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio competente per territorio è obbligatoria per chi esercita attività d’impresa. Si effettua tramite Comunicazione Unica (ComUnica), che integra in un unico atto:

• iscrizione al Registro delle Imprese / REA (Repertorio Economico Amministrativo);
• apertura della partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate;
• iscrizione INPS (Gestione Commercianti);
• posizione INAIL ove richiesta.

La ComUnica si presenta in via telematica entro 30 giorni dall’inizio dell’attività. Per i forfettari c’è una semplificazione amministrativa, ma la sostanza degli adempimenti resta.

INPS Gestione Commercianti — aliquote, minimali e riduzione 35%

Chi avvia attività ricettiva imprenditoriale deve iscriversi alla Gestione Commercianti INPS. Per il 2026, sulla base delle comunicazioni INPS sui contributi delle gestioni artigiani e commercianti:

• aliquota base 24,48% (di cui 0,48% per indennizzo cessazione attività commerciale) sul reddito imponibile fino a circa 56.224 euro;
• aliquota maggiorata 25,48% sullo scaglione di reddito eccedente i 56.224 euro fino al massimale annuo previsto;
• minimale di reddito annuo di circa 18.808 euro: i contributi minimi sono dovuti su questo minimale anche in caso di reddito effettivo inferiore;
• contributo minimo annuo di circa 4.611 euro complessivi (sull’aliquota piena).

Per i contribuenti in regime forfettario è prevista una riduzione del 35% dei contributi dovuti, sia minimi sia eccedenti il minimale. La riduzione non è automatica: va richiesta tramite Cassetto Previdenziale del Contribuente sul sito INPS, secondo i termini stabiliti dalla circolare INPS annuale (tipicamente entro fine febbraio per chi era già iscritto, contestualmente all’iscrizione per i nuovi). È un’agevolazione significativa che, sui contributi minimi, riduce l’esborso annuale di circa 1.600 euro. Per chi apre la partita IVA in dicembre 2025 l’occasione è doppia: forfettario al 5% e contributi ridotti del 35% per i primi anni di attività.

INAIL

L’iscrizione INAIL è dovuta in funzione della configurazione concreta dell’attività e della presenza di personale dipendente o assimilato. Per attività gestite in proprio dal solo titolare, senza dipendenti, l’obbligo può non sussistere; in presenza di collaboratori familiari iscritti alla gestione commercianti, di personale di pulizia regolarmente assunto o di property manager dipendente, l’iscrizione è dovuta secondo le tariffe della «Gestione Terziario» applicabili al codice attività.

I codici ATECO 2025

La classificazione ATECO 2025 (aggiornamento ISTAT in vigore dal 1° gennaio 2025) individua due codici principali per il comparto degli affitti brevi:

• 55.20.51 — Affitti brevi di appartamenti per uso vacanziero: il codice naturale per chi gestisce in proprio appartamenti destinati a soggiorni turistici di breve durata. È la codifica di riferimento per la maggior parte dei proprietari che entrano in regime d’impresa.
• 55.90.20 — Altre forme di alloggio turistico: codice residuale, applicabile ad attività ricettive non altrimenti classificate (es. configurazioni miste con servizi accessori importanti, ostelli minori, residence non strutturati).

La scelta del codice ATECO non è una formalità: incide sulla classificazione INPS, sulle aliquote contributive, sulla disciplina IVA applicabile, sui parametri di studio di settore (oggi sostituiti dagli ISA, Indici Sintetici di Affidabilità). È uno dei punti che vale la pena discutere preventivamente con il commercialista, soprattutto nelle situazioni borderline (portafogli misti con servizi accessori, attività che combinano affitto breve e gestione di un piccolo B&B).

Strategie lecite di pianificazione

La nuova disciplina lascia margini di pianificazione che, se costruiti su sostanza economica reale, non hanno alcun carattere elusivo. Si tratta di scelte legittime di organizzazione patrimoniale e operativa che il legislatore non vieta e che, anzi, in alcuni casi incentiva. Cinque opzioni vale la pena considerare prima del 31 dicembre 2025.

1. Diversificazione contrattuale

Solo gli immobili affittati con contratti sotto i 30 giorni concorrono al conteggio. Un proprietario di quattro appartamenti che ne destini due al breve termine e due a contratti pluriennali (4+4 o transitori) resta sotto soglia con due immobili in regime di affitto breve. La scelta deve avere senso economico: trasformare un appartamento turistico in residenziale solo per «non superare la soglia» ha un costo opportunità che spesso eccede il beneficio fiscale, soprattutto nelle zone a forte domanda turistica come il centro storico di Genova, dove la differenza fra rendita turistica e canone residenziale è strutturale. Il conto va fatto su orizzonte triennale, non sull’anno in corso.

2. Ripartizione familiare

La soglia è individuale per ciascun proprietario persona fisica. Patrimoni distribuiti tra coniugi e figli maggiorenni — purché ciascuno resti sotto i tre immobili e con una titolarità reale, non meramente cartolare — consentono di mantenere il regime privato anche su portafogli di nucleo familiare più ampi. Le ipotesi tecniche per costruire la ripartizione sono diverse: donazione di nuda proprietà o piena proprietà, intestazione separata di immobili acquistati con disponibilità individuali, costituzione di fondo patrimoniale con titolarità coerenti. Ognuna ha implicazioni proprie su tasse di donazione, successione, agevolazioni prima casa, debiti ipotecari. È una pianificazione classica del patrimonio immobiliare familiare che, con la nuova soglia, diventa rilevante anche per portafogli da quattro-cinque appartamenti.

3. Apertura anticipata della partita IVA

Chi prevede di superare la soglia nel 2026 ha un incentivo concreto a muoversi entro il 31 dicembre 2025. Aprire la partita IVA prima del 1° gennaio significa rientrare nelle «nuove attività» che possono accedere all’aliquota agevolata del 5% per cinque anni nel forfettario. È una finestra temporale che, una volta chiusa, non si riapre nei medesimi termini: chi apre il 2 gennaio 2026 vede iniziare il quinquennio dal 2026 e finirlo nel 2030; chi apre il 31 dicembre 2025 lo vede iniziare dal 2025 e finirlo nel 2029. Sembra una sottigliezza ma significa, su ricavi medi di 30.000 euro, un risparmio fiscale dell’ordine di 1.200 euro all’anno per cinque anni — più gli ulteriori 1.600 euro annui di contributi INPS risparmiati grazie alla riduzione 35% sul forfettario.

4. Costituzione di società di gestione

Per portafogli di una certa dimensione, la costituzione di una società di gestione (S.r.l. semplificata, S.r.l. ordinaria, S.A.S. familiare) può essere la soluzione più razionale. La società può:

• prendere gli immobili in locazione passiva dai proprietari familiari e sub-affittarli ai turisti, mantenendo il patrimonio «privato» e isolando l’attività ricettiva nella società;
• acquistare direttamente nuovi immobili come patrimonio sociale (con disciplina IRES o trasparente a seconda della forma);
• gestire le piattaforme, il personale, i contratti commerciali in modo strutturato.

È una soluzione tecnica che richiede una valutazione attenta: i costi di costituzione, gestione e contabilità di una società sono significativi e ripagano solo a partire da volumi di una certa entità. Va anche considerata la disciplina del consolidamento fiscale, della doppia imposizione su utili distribuiti, dei rapporti contrattuali fra società e soci proprietari degli immobili.

5. Gestione professionale esternalizzata

Per chi non vuole assumere in proprio gli oneri del regime d’impresa, l’affidamento della gestione a una struttura specializzata — con mandato di gestione, eventuale comodato d’uso o contratto di locazione passiva — sposta sull’operatore l’attività ricettiva e gli adempimenti correlati. Il proprietario rientra nel ruolo di locatore «privato» o «lungo termine» verso l’operatore, che a sua volta gestisce l’attività turistica nel proprio regime d’impresa. È un’opzione tecnica che richiede una valutazione caso per caso, anche fiscale, ma che per molti piccoli proprietari si rivela il modo più razionale di restare nel mercato senza dover affrontare in proprio la trasformazione in soggetto d’impresa.

Il mercato genovese: chi è impattato e in che misura

Il tessuto genovese degli affitti brevi è disegnato in larga parte sul piccolo portafoglio familiare. Le concentrazioni più alte di alloggi turistici si rilevano nel centro storico — dai vicoli di Sottoripa a piazza Banchi, dalla Maddalena al Carmine — e poi a salire verso Castelletto, lungo la fascia di Carignano, nella Foce e ad Albaro, fino al fronte mare di Boccadasse. Al netto delle dinamiche puntuali di ogni quartiere, il modello dominante è quello del proprietario singolo o familiare con uno, due, talvolta tre appartamenti gestiti in proprio o tramite property manager.

L’effetto della nuova soglia, in questa geografia, si distribuisce su tre profili tipici:

Profilo «monoalloggio» — un solo immobile

È il segmento più numeroso. Cambia poco: cedolare al 21% confermata, adempimenti CIN e Alloggiati Web invariati, nessun obbligo di partita IVA. Restano da monitorare gli sviluppi del regolamento comunale e le politiche delle piattaforme. Per questi proprietari la riforma 2026 è quasi ininfluente, salvo l’attenzione a non oltrepassare la soglia con futuri acquisti o eredità.

Profilo «bialloggio» — due immobili

È il segmento dove il delta fiscale del 26% sul secondo immobile pesa di più sui margini. Per immobili affittati a tariffe medio-alte (centro storico ben posizionato, Carignano, Albaro), il salto da 21% a 26% può tradursi in qualche migliaio di euro di prelievo aggiuntivo all’anno. Va rivalutata caso per caso la convenienza del passaggio volontario a partita IVA con forfettario al 5% per nuove attività: in molti scenari concreti il prelievo complessivo (imposta + contributi INPS) resta sotto il 26% della cedolare, e la deducibilità del 40% può rendere il forfettario competitivo anche su volumi modesti.

Profilo «multialloggio» — tre o più immobili

È il segmento dove cambia tutto. Apertura partita IVA, scelta del regime, SCIA al SUAP del Comune di Genova, nuovo CIN imprenditoriale, dotazione antincendio documentata, contributi INPS Gestione Commercianti, contabilità d’impresa. È il segmento dove la decisione diventa strategica: continuare in proprio in regime d’impresa, ripartire il portafoglio fra più membri della famiglia mantenendo ciascuno sotto i tre alloggi, costituire una società di gestione, oppure affidare la gestione a una struttura professionale. La scelta è personale e dipende da molte variabili — età del titolare, struttura del nucleo familiare, presenza di mutui, prospettive di acquisti futuri, profilo di rischio — ma va presa con consapevolezza, perché ogni opzione ha conseguenze pluriennali.

Per chi opera nel cuore di Genova, la riforma è anche un’occasione per ripensare l’organizzazione: le dimore che gestiamo nel cuore della città sono un esempio di come una struttura professionale possa farsi carico di tutti gli adempimenti — fiscali, amministrativi, di sicurezza, di rapporto con le piattaforme — lasciando al proprietario un ruolo di locatore puro. A questo si aggiunge l’aspetto di accoglienza degli ospiti, che passa anche da contenuti di servizio come la nostra guida di Genova, costruita per accompagnare gli ospiti nella scoperta della città e ridurre la pressione operativa sui proprietari.

Casi concreti: quattro simulazioni

Per dare concretezza all’analisi, vediamo quattro situazioni-tipo con le decisioni operative che richiedono.

Caso A — Maria, un appartamento a Castelletto, ricavi 2025: 18.000 €

Soglia non superata: cedolare al 21% sul primo immobile, prelievo annuo circa 3.780 euro di sole imposte (al netto di addizionali risparmiate). Adempimenti: CIN già attivo, Alloggiati Web, comunicazione ricavi in dichiarazione dei redditi quadro RB. Decisione 2026: nessun cambiamento. Eventuale verifica documentale dispositivi sicurezza per conferma CIN.

Caso B — Roberto e Anna (coniugi), due appartamenti in Foce intestati 50/50, ricavi 2025: 35.000 € totali

Due immobili a comproprietà al 50%: sotto il profilo individuale ciascun coniuge «possiede» due quote, ognuna delle quali partecipa pro-quota alla soglia. La pianificazione richiede una valutazione attenta della titolarità (intestazione separata di un immobile a ciascun coniuge potrebbe portare ciascuno a un solo immobile in proprio). Decisione 2026: valutare con il commercialista la riorganizzazione delle intestazioni; in alternativa, continuare con regime privato accettando il 26% sul secondo immobile.

Caso C — Famiglia Bianchi, tre appartamenti nel centro storico intestati al solo padre, ricavi 2025: 60.000 €

Tre immobili in capo alla stessa persona fisica: dal 2026 scatta automaticamente il regime d’impresa. Decisioni: (1) apertura partita IVA entro il 31 dicembre 2025 per accedere al forfettario al 5% per cinque anni; (2) scelta del codice ATECO 55.20.51; (3) iscrizione INPS Gestione Commercianti con richiesta di riduzione 35% via Cassetto Previdenziale; (4) SCIA al SUAP di Genova; (5) richiesta nuovo CIN imprenditoriale per i tre immobili e aggiornamento annunci sulle piattaforme; (6) verifica completa dei dispositivi di sicurezza con documentazione di conformità; (7) valutazione di una pianificazione patrimoniale con donazione di un immobile a un figlio maggiorenne, per riportare il padre a due immobili e rientrare nel regime privato. La decisione fra (7) e le (1)-(6) è strategica e personale.

Caso D — Luca, cinque appartamenti acquistati come investimento, ricavi 2025: 95.000 €

Cinque immobili e ricavi sopra la soglia del forfettario: regime d’impresa ordinario, fatturazione elettronica, contabilità semplificata o ordinaria. Decisioni: (1) valutazione comparativa fra regime ordinario in proprio (con deduzione 15% art. 90 TUIR) e costituzione di una S.r.l. di gestione che prenda gli immobili in locazione dal proprietario e li sub-affitti ai turisti; (2) tutti gli adempimenti del regime d’impresa (SCIA, CIN, INPS, INAIL ove richiesta); (3) verifica della disciplina IVA in funzione dei servizi accessori offerti; (4) eventuale ripartizione patrimoniale familiare per portare alcuni immobili in capo a coniuge/figli e ridurre il perimetro della partita IVA personale.

Il calendario operativo: cosa fare prima del 31 dicembre 2025

Per chiudere su un piano operativo, ecco una checklist sintetica dei nove passaggi che ogni proprietario di affitti brevi dovrebbe affrontare nelle settimane che ci separano dall’entrata in vigore della riforma.

1. Mappare il portafoglio. Quanti immobili, di chi sono intestati (titolarità individuali, comproprietà, nuda proprietà/usufrutto), quali sono in affitto breve, quali in altre forme contrattuali (residenziale 4+4, transitorio, comodato), quale CIN è già stato richiesto.
2. Calcolare la posizione rispetto alla soglia. Per ciascun proprietario persona fisica, contare gli immobili destinati a contratti sotto i 30 giorni. Considerare anche acquisti pianificati per il 2026 e successioni in corso.
3. Stimare i ricavi 2025 e proiettare il 2026. Serve a capire il posizionamento rispetto alla soglia degli 85.000 euro del forfettario e a valutare la convenienza dell’apertura anticipata della partita IVA.
4. Verificare adempimenti CIN e BDSR. Codice attivo, esposizione fisica, presenza negli annunci sulle piattaforme. Per chi passa al regime d’impresa, programmare la richiesta del nuovo CIN imprenditoriale.
5. Verificare adempimenti di sicurezza. Rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, estintori a norma (uno per piano, uno ogni 200 mq), documentazione di conformità degli impianti.
6. Confronto con un commercialista specializzato. Simulazione del prelievo complessivo (imposta + contributi INPS + eventuale IVA) nei diversi scenari. Valutazione delle opzioni di ripartizione familiare, costituzione di società, gestione professionale esternalizzata.
7. Valutare l’apertura anticipata della partita IVA. Per chi prevede di superare la soglia nel 2026, l’apertura entro il 31 dicembre 2025 consente di accedere al forfettario al 5% per le nuove attività (cinque anni a regime agevolato) e alla riduzione 35% dei contributi INPS via Cassetto Previdenziale.
8. Pianificare gli adempimenti amministrativi. Per chi passa al regime d’impresa: SCIA al SUAP, ComUnica con Camera di Commercio, iscrizione INPS, eventuale INAIL, nuovo CIN. Calendario realistico: 30-60 giorni di gestione documentale.
9. Coordinare con le piattaforme. Chi ha annunci attivi su Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia deve aggiornare CIN e dati fiscali in funzione del nuovo status. Per chi cambia status nel corso dell’anno, definire con la piattaforma il regime delle ritenute applicate prima e dopo il 1° gennaio 2026.

Domande frequenti

Se ho tre immobili ma uno è la mia casa principale, conta?

No. La soglia riguarda gli immobili destinati a locazione breve. La residenza principale, se non viene affittata a turisti, non rientra nel computo. Conta invece se viene affittata occasionalmente con contratti sotto i 30 giorni: in quel caso si aggiunge agli altri.

Se affitto solo le stanze di un appartamento, quanti immobili «valgono»?

Una sola unità immobiliare. Le stanze nello stesso appartamento si cumulano e contano come una singola unità ai fini della soglia, anche se vengono affittate separatamente a ospiti diversi.

Posso passare volontariamente al regime d’impresa anche con uno o due immobili?

Sì. La scelta volontaria è sempre possibile. Ha senso valutarla in presenza di costi reali alti, di prospettiva di crescita del portafoglio nei prossimi anni, oppure per accedere al forfettario al 5% riservato alle nuove attività. La convenienza va simulata caso per caso.

Cosa succede agli annunci esistenti sulle piattaforme?

Per chi resta in regime privato, nessuna modifica obbligatoria. Per chi passa al regime d’impresa, gli annunci vanno aggiornati con il nuovo CIN imprenditoriale e con le informazioni fiscali coerenti con la partita IVA. Le piattaforme verificano il CIN: un annuncio con codice non valido può essere oscurato.

Ho già il CIN come privato. Devo rifarlo se passo a regime d’impresa?

Sì. Il CIN ha una natura tipica del soggetto richiedente: il passaggio da persona fisica a impresa richiede un nuovo codice. Va programmato nei tempi della SCIA e dell’aggiornamento degli annunci.

I ricavi delle locazioni lunghe (4+4) finiscono nel limite degli 85.000 € del forfettario?

I ricavi rilevanti per il forfettario sono quelli dell’attività d’impresa (affitti brevi se in regime imprenditoriale). I redditi fondiari da locazione lunga residenziale, in regime privato, non concorrono al limite del forfettario perché restano nei redditi fondiari del proprietario persona fisica. È un punto da verificare con il commercialista perché le configurazioni concrete sono varie.

L’imposta di soggiorno cambia con la riforma?

L’imposta di soggiorno è di competenza comunale ed è regolata da delibere locali, indipendenti dalla disciplina nazionale di imposizione sui redditi. La riforma 2026 della cedolare e della partita IVA non incide direttamente su importi e modalità dell’imposta di soggiorno, che restano regolate dal Comune di riferimento.

La riforma riguarda anche i B&B e gli affittacamere?

I bed & breakfast e gli affittacamere hanno una disciplina autonoma di natura ricettiva, regolata anche dalla normativa regionale. Non rientrano direttamente nella soglia sugli affitti brevi, che riguarda contratti di locazione di immobili a uso abitativo sotto i 30 giorni stipulati al di fuori dell’attività d’impresa. Chi gestisce un B&B opera già da subito come attività ricettiva con i propri adempimenti specifici.

La riduzione INPS del 35% per i forfettari come si chiede?

Si presenta domanda telematica nel Cassetto Previdenziale del Contribuente sul sito INPS. Per chi è già iscritto, il termine ordinario è il 28 febbraio dell’anno per cui si chiede la riduzione; per le nuove iscrizioni, contestualmente alla domanda di iscrizione. La riduzione si applica sia ai contributi minimi sia a quelli eccedenti il minimale.

Conclusione: una nuova fase per il settore

La Legge di Bilancio 2026 chiude la stagione degli affitti brevi «fra privati» come l’abbiamo conosciuta dal 2017. Non li elimina, non li limita per quantità, non ne aumenta la pressione fiscale base — la cedolare al 21% sul primo immobile resta lo strumento centrale del settore. Ma ridisegna il confine fra portafoglio piccolo e portafoglio strutturato, abbassando significativamente la soglia oltre la quale il legislatore richiede una piena assunzione di responsabilità imprenditoriale: partita IVA, contributi INPS, SCIA, contabilità, sicurezza certificata.

Per il mercato genovese, fatto in larga parte di piccoli portafogli familiari, l’effetto sarà progressivo: il segmento monoalloggio resta sostanzialmente intatto; il bialloggio paga un piccolo dazio fiscale ma resta in regime privato; il segmento multialloggio — che a Genova esiste anche se meno dominante che in altre città turistiche italiane — è chiamato a una scelta strategica entro la fine del 2025.

La domanda, per ogni proprietario, non è «come pagherò di più» ma «come voglio organizzare il mio patrimonio nei prossimi cinque-dieci anni». La riforma 2026, in questo senso, è anche un’occasione per fare ordine: rivedere intestazioni, ricalibrare i regimi, valutare la gestione professionale, decidere se il proprio modello di affitto turistico è ancora quello giusto o se vale la pena ripensarlo.

Se stai valutando di mettere a reddito il tuo appartamento a Genova e vuoi capire come la nuova soglia ti riguarda, possiamo fare due conti insieme partendo dai numeri reali del tuo immobile, dalla tua esposizione rispetto alla soglia dei tre immobili e dalle scelte di organizzazione che hanno senso nel tuo caso specifico. Senza retorica e senza promesse, con i numeri sul tavolo.